Artigo Nº 60 – REVISÃO DO ALUGUEL A MENOR

Diz a Lei do Inquilinato que “não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”(Lei 8.245/91, art. 19).

Grafamos as palavras locatário, revisão e mercado para chamar a atenção do leitor a um aspecto de nossa legislação ainda pouco conhecido, ou, ao menos, pouco utilizado: a possibilidade jurídica do inquilino propor ação visando reduzir o preço do aluguel.  Para embasar nossa coluna, solicitamos ao Telejuris que pesquisasse decisões judiciais a respeito. O retorno foi o menor possível. Também em termos de comentários doutrinários, poucos autores analisaram a questão, geralmente do ponto de vista do locador.

O fato é que o mercado continua “vendedor”, com maior oferta do que demanda na locação de imóveis, o que vem pressionando os preços para baixo e determinando um grande aumento no número de desocupação de imóveis locados. A ação de revisão proposta pelo locatário, ao par da negociação e da entrega das chave, se constitui em via aceitável, quando o locatário pretende permanecer no imóvel, mas pagando aluguel menor.

Ótica da época

Ao disciplinar a ação revisional de aluguel, a Lei do Inquilinato também manteve uma postura parcial, praticamente esquecendo-se de que a ação de revisão pode ser ajuizada tanto pelo senhorio como pelo inquilino, fato perfeitamente justificável, pois na época (1991) o país vivia em fase de plena inflação, não se esperando, a rigor, que houvesse aluguel supervalorizado, a exigir redução.

Ao referir-se ao aluguel provisório, por exemplo, a lei prevê que  poderá ser fixado pelo juiz em valor “não excedente a oitenta por cento do pedido”(idem, art. 68, II); ao dispor sobre o aluguel definitivo, fixado na sentença, menciona somente “as diferenças devidas durante a ação de revisão”(art. 69). Omite-se completamente quanto ao critério de fixação do aluguel provisório se o locatário for o autor da ação e nada diz sobre a hipótese de haver diferença de valor a ser devolvida ao locatário.

Nada disso, entretanto, é problema insolúvel. Todas as normas jurídicas são passíveis de interpretação e, ao julgar um caso concreto, o juiz vale-se, se necessário, da analogia, costumes e princípios gerais do direito (Lei de Introdução ao Código Civil, art. 4.º).

De “Z” para “Y”

Para propor ação de revisão, o locatário deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. Se paga R$ 900,00 por mês, mas o aluguel atualmente só vale R$ 600,00, este deverá ser o aluguel indicado.
Ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz fixará aluguel provisório, com base nos elementos fornecidos pelo autor (comprovação de que o aluguel está com valor superior ao de mercado e que vale, em princípio, os 600 reais apontados). Aí, começa o primeiro problema. Se limitar o aluguel provisório a 80% do pedido, como prescreve a lei, o aluguel ficaria reduzido imediatamnte a um valor abaixo do pretendido (R$ 480,00 no caso), o que seria uma distorção, tendo em vista o valor que vem sendo pago pelo inquilino. Como resolver o impasse, tratando-se de situações diferentes?

No nosso entender, a lei precisa ser interpretada com bom senso. No caso de revisional proposta pelo locador, o objetivo é aumentar o aluguel de “X”(aluguel defasado) para “Y” (preço de mercado), de baixo para cima. O aluguel provisório ficará necessariamente entre estes dois limites, não excedendo a 80% de “Y”. Na ação revisional intentada pelo locatário, a meta é reduzir o aluguel de “Z”(aluguel valorizado) para “Y”(preço de mercado), de cima para baixo. O aluguel provisório deverá, por conseqüência, ficar entre “Z” e “Y”, e não abaixo deste. Se há uma margem de segurança de 20% entre o aluguel pretendido e o provisório, tal margem deverá ser observada na ação proposta pelo locatário, reduzindo-se o aluguel tão-somente até o limite de 120% do preço de mercado (R$ 720,00), de cima para baixo, o que equivale a 80% de baixo para cima.

O tema comporta outras divagações, mas o espaço acabou.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-2709.