A partir do momento em que decidir entregar a administração de seus imóveis a uma administradora, o proprietário deverá ter em mente que administrar é uma especialidade que não pode ser feita por qualquer um. Não basta preencher um contrato impresso para bem alugar. Tampouco basta escolher uma imobiliária qualquer, para que o proprietário possa sentir-se tranqüilo quanto à gestão do seu patrimônio.
Para que se torne perfeito o entendimento entre proprietário e administradora é preciso que aquele manifeste sua confiança e que esta ofereça segurança. A confiança do proprietário se traduz não só na assinatura de uma procuração a contrato de administração, mas também no respeitar o trabalho da administradora, deixando-a agir livremente, dentro do limite de seu discernimento, sem diminuí-la com interferências inoportunas na condução de seus negócios. Se não houver um mínimo de confiança, é preferível que o proprietário administre diretamente seus imóveis. Se continua “sofrendo”, por não ficar tranqüilo, melhor sofrer sozinho.
A administradora, por sua vez, deve oferecer em doses elevadas o fator segurança, entendida a palavra no seu sentido mais amplo. Deve oferecer segurança através de eficiência e eficácia no trato dos problemas da administração. Também oferece segurança agindo com honestidade e respeito ao cliente e ao seu dinheiro. A idoneidade das administradoras, aliás, tem sido fonte de suprimento de uma de suas maiores deficiências, salvo as exceções de sempre: a falta de um maior respaldo patrimonial. Poucas dispõem de patrimônio próprio em montante adequado a garantir, mesmo indiretamente, o volume de seus negócios. Não é incomum a existência de administradoras que movimentam milhões de reais mensalmente, e que de imobilizado só têm máquinas de escritório e aparelhos telefônicos, e que apresentam um capital social ínfimo. Tratando-se de empresas limitadas na sua grande maioria, legalmente mantêm-se a descoberto no caso de eventual infortúnio.
Não podendo oferecer a garantia de uma atividade regulamentada e fiscalizada pelas autoridades federais, como as financeiras, bancos, seguradoras e fundos da previdência privada, as administradoras devem se preocupar em estruturar-se patrimonialmente, de modo a serem e parecerem instituições sólidas, que mereçam toda a confiança do público.
A simples menção de que a empresa está instalada em sede própria, por exemplo, constitui um poderoso atrativo para o proprietário. Pessoa que cultiva o bem de raiz, que nele acredita e por ele se desvela, o proprietário dá muita importância à situação patrimonial das pessoas e empresas com quem contrata. Maior a reciprocidade que encontrar entre seus bens e os da administradora, mais seguro e satisfeito sentir-se-á.
Se ao alugar um imóvel de sua propriedade, o proprietário se cerca de todas as cautelas, cadastrando pretendentes e fiadores, por que não adotar as mesmas cautelas quando vai entregar uma parte ou todo seu patrimônio à administração de uma empresa? Por que não ser mais cauteloso quando o risco é potencialmente maior?
Como verificar a idoneidade da administradora? Sem pejo, nem falsos receios, deve o proprietário solicitar que apresente seu cadastro bancário ou então pedir que preencha uma folha de cadastro – pessoa jurídica. Deve o proprietário o proprietário solicitar também fotocópia do contrato social ou estatutos, último balanço geral e qualquer outro documento que demonstre a real situação da empresa. É importante a comprovação dos dados fornecidos e também a obtenção de dados extracadastro, como o conceito da empresa, sua tradição comercial, imagem pública, bem como a postura moral de seus dirigentes.
Se estou exagerando ou se a opinião está desatualizada, me perdoe o leitor, mas o texto acima é uma transcrição, com poucas adaptações, dos tópicos 1 e 2 da II Etapa do 1.º módulo do TPD-Administração de Imóveis, edição de 1981, ed. IOB, autor o próprio.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
