A cada três ou quatro meses dedicamos esta coluna à transcrição, livremente adaptada, do resumo de decisões de nossos tribunais, para que o leitor possa acompanhar o que ocorre na área do direito imobiliário. Conhecer a jurisprudência é a melhor forma de se orientar e se precaver visando desviar as armadilhas existentes no mercado de imóveis (como, por certo, de qualquer setor da atividade econômica ou pessoal).
Vamos a elas, pois.
1.Decidiu o Superior Tribunal de Justiça ser perfeitamente válida a cláusula contratual que permite o repasse de custos das redes de água e esgoto aos adquirentes de imóveis em loteamento. De acordo com a ementa da lavra do relator, ministro Sálvio Figueiredo Teixeira, a Lei 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano, não veda o ajuste das partes no tocante à obrigação de custear redes de água e esgoto nos loteamentos, sendo válida, portanto, cláusula contratual que preveja o repasse dos custos de tais obras aos adquirentes dos lotes.
Completando a decisão, o STJ lembra que o que a Lei 6.766/79 contempla no seu art. 26 são disposições que devem obrigatoriamente estar contidas nos compromissos de compra e venda de lotes, requisitos mínimos para a validade desses contratos, o que não significa que outras cláusulas não possam ser pactuadas. Em outras palavras, além das indicações que a lei prescreve como referências obrigatórias nos contratos, podem as partes, dentro das possibilidades outorgadas pela lei de pactuar o lícito, razoável e possível, convencionar outras regras que as obriguem. (in Bonijuris 30782).
2.Os alugueres somente poderão incidir sobre o prédio antigo, não sendo justo abranger as benfeitorias implantadas às custas do locatário, se considerarmos ainda que o valor do imóvel sofreu incremento em face dos acréscimos, resultando em valorização do patrimônio da locadora. Tal decisão, de cristalina clareza, encontra-se contida em acórdão do Tribunal de Alçada do Paraná, sendo relator o juiz Clayton Reis, no bojo de ação renovatória, em que, na fixação do aluguel, a locadora reivindicava atualização do aluguel com base em benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário. (in Bonijuris 30612)
3.O respeito cada vez maior do Judiciário à pessoa humana transparece nesta decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, em acórdão relatado pelo desembargador Fleury Fernandes. Diz, em síntese, que o despejo de comodatário, quando o prazo de comodato é incerto, deve ser precedido de prévia notificação e só pode ser executado via judicial. O despejo executado pelo próprio comodante ou a mando deste, sem o consentimento expresso do comodatário, implica na reparação de danos materiais e morais, acaso sofridos pelo desalojado.
Comodato é o empréstimo gratuito de coisa infungível, que não pode ser substituída facilmente por outra de mesma espécie. Se por amizade, parentesco, obrigação moral ou qualquer motivo alguém cede gratuitamente o uso de imóvel de sua propriedade a outra pessoa, para reaver o imóvel terá que notificar previamente o beneficiário, dando-lhe prazo para que desocupe o bem; se o “amigo” não quiser sair, não pode o dono expulsá-lo de casa à força, sob pena de pagar indenização pelo dano econômico e moral que causar. (in Bonijuris 30353).
4. Para completar, uma jurisprudência do Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, relatada pelo juiz Azeredo da Silveira, em ação de despejo proposta 11 meses após a notificação premonitória para a desocupação do imóvel. Concluiu o TA Cível carioca que a notificação, que é um aviso feito pelo locador para o inquilino entregar o imóvel, sob pena de ser demandado para a devolução coercitiva, não caduca, se a ação de despejo não for proposta logo após decorrido o prazo marcado, por não possuir esse ato de comunicação processual natureza cautelar.
Entende o órgão julgador que a demora na propositura da ação, que só vem em benefício do inquilino que não fez a devolução espontânea do imóvel, não importa em renúncia do direito do locador. (in Bonijuris 30146)
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
