Artigo Nº 48 – AINDA A VENDA SOB MEDIDA

A propósito da coluna “Metragem real ou ilusória?”, recebemos do advogado Sérgio Seleme, professor de Direito Civil da PUC/PR, cópia de trabalho inédito,  sob o título “Observações sobre a Compra e Venda de Imóveis Ad Corpus e Ad Mensuram nas Relações de Consumo”, onde trata do tema “com enfoque ligeiramente diverso” do que apresentamos, segundo suas palavras. Tratando-se de trabalho científico, eminentemente jurídico, com 25 páginas, não é possível transcrevê-lo na íntegra; também não nos julgamos capaz de resumi-lo em apenas 50 linhas, limite deste espaço.

Contudo, para que o leitor possa tomar conhecimento de parte da tese do eminente professor, transcrevemos literalmente alguns parágrafos iniciais, onde trata mais especificamente das disparidades entre área real e fictícia, esperando manter alguma coerência nas citações.

Definição

“Há venda ad mensuram quando o preço é pago em razão de uma unidade de medida destinada a aquilatar o objeto. Assim, por exemplo, a compra de uma partida de combustível por cinqüenta centavos o litro; ou ainda a aquisição de certa quantidade de metal precioso a tantos dólares o grama; ou ainda a aquisição de um terreno de cem metros quadrados à razão de dez reais o metro quadrado, totalizando um mil reais. Como facilmente se percebe, atribui-se – em cada exemplo – ao volume, ao peso ou à extensão do objeto do negócio, uma importância determinante na fixação do valor final.

“O mesmo não se passa no negócio ad corpus. Neste, o vendedor e o comprador não conferem grande relevância à noção de quantidade, ao menos no que tange ao assentamento do preço. O que pretendem é comprar e vender um corpo certo e determinado, por ambos conhecido, por preço ajustado pelo todo. É o que ocorre na compra e venda de terras onde sejam dadas apenas as confrontações ou outras características especiais (localização, denominação ou referência a marcos e tapumes, por exemplo), sendo o contrato realizado independentemente de haver maior ou menor área. Não há necessidade sequer do conhecimento da extensão ou da extensão exata: compra-se e vende-se, verbi gratia, a Chácara Mimosa, localizada na Colônia Afonso Pena, Município de São José dos Pinhais; ou a Fazenda Boa Esperança, com mais ou menos cento e vinte hectares; ou o conjunto comercial número cinco, no terceiro andar do Edifício Babilônia, e respectiva fração ideal de terreno.”
 
Disparidades

“À diferença entre celebração de negócio ad corpus e ad mensuram o Código Civil atribui efeitos apenas em se tratando de contrato de compra e venda e que incida sobre imóveis.

“Assim, se o contrato recair sobre corpo certo e discriminado ou se forem apenas enunciativas as dimensões (negócio ad corpus), não há qualquer possibilidade de reclamação posterior no caso de divergência entre a área enunciada e a área efetiva. Ao revés, em se tratando de venda ad mensuram, há direito à diferença apurada em medição.

“O direito à área faltante é atribuído ao comprador somente na venda ad mensuram, justamente por ter sido estabelecido o preço em razão da extensão do imóvel. Se a venda foi realizada ad corpus, qualquer dessemelhança de área deve ser considerada irrelevante, pois foi interesse das partes celebrar o negócio pelo preço ajustado, independentemente do fator quantidade.

“Tratando-se de compra e venda ad mensuram e constatada a ausência de correspondência entre a área declarada e a medida, confere a lei ao comprador o direito de constranger o vendedor a lhe entregar a área faltante. O mecanismo à disposição do adquirente é a chamada ação ex empto. Não há, neste primeira hipótese, qualquer alternativa ao vendedor ou ao comprador; se for possível complementar a área, esta deve ser a solução. Não o será, apenas se o vendedor não puder cumprir tal dever, como no caso de inexistir área sua contígua à medida.”
Infelizmente, o espaço acabou. Voltaremos ao assunto em outra oportunidade.

Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.