Enquanto não rescindido o contrato de locação, é justa a posse do locatário e, para defendê-la, inclusive contra o locador, pode ele se valer do interdito proibitório. Decisão nesse sentido, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (in Bonijuris 29663) mostra algo difícil de ser entendido por alguns proprietários de imóveis. Quem aluga o que é seu deixa de ser dono, no sentido popular da palavra. Entregues as chaves ao inquilino, este passa a ser o verdadeiro “dono” do imóvel, exercendo todas as prerrogativas do senhorio. Se o locador, que já não é mais dono, perturbar a posse do locatário, tem este o direito de defender sua posse pessoalmente, ou através de medidas possessórias, entre as quais se inclui a reintegração de posse e o interdito possessório.
2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo também decidiu, na esteira do Tribunal de Justiça do RS, que o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90) não é aplicável à locação, nos contratos regidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), por ser lei especial. (in Bonijuris 29664)
Terras devolutas?
Outra decisão judicial singela, mas importante, na área imobiliária, vem do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que é da Justiça Estadual a competência para processar e julgar a ação possessória sobre terreno de marinha, não estando em causa o domínio da União. (in Bonijuris 29657) Não cabe, portanto, à Justiça Federal a competência para apreciar tal tipo de ação.
Ainda no campo da competência e do domínio sobre a propriedade, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina apreciou questão de usucapião de imóveis situados na faixa de fronteira, sem que haja prova do domínio público. Diz a ementa: Prevendo o texto constitucional, em seu art. 20, item II, que as terras devolutas indispensáveis à defesa da fronteira integram o patrimônio da União, e pretendendo esta deslocar para a Justiça Federal a competência para o processamento de ação de usucapião, não lhe basta alegar que, em razão de não transcrição em nome de particulares no álbum imobiliário a área é devoluta. Antes de mais nada, impõe-se à União, segundo o TJ/SC, que prove tratarem-se de terras devolutas, eis que estas não se confundem com a res nullius (coisas abandonadas) ou terras adéspotas (sem dono). As terras que jamais foram da União, do Estado e do Município são terras sem dono e, portanto, passíveis de usucapião. (in Bonijuris 29656) Em outras palavras, diz o Tribunal catarinense que se a União quer que a ação de usucapião seja julgada pela Justiça Federal deve provar que em algum tempo exerceu o domínio sobre a área, e que nem tudo que não é registrado é devoluto, como se entendia até a nova Constituição, já que terras devolutas não são passíveis de usucapião.
Furto em apartamento
Esta outra decisão vai contra os interesses das construtoras. Diz o Tribunal de Justiça do Distrito Federal ser cabível a fixação de alugueres, a título de lucros cessantes, se a vendedora/empreendedora não cumpre o prazo avençado para a entrega de unidade imobiliária em construção. E completa: A não realização de obras públicas de infra-estrutura de responsabilidade de terceiro não configura força maior, que isentaria a construtora da responsabilidade. Diz ainda que não é necessária a notificação para a constituição da empreendedora em mora, quando o contrato firmado já assina o termo para a entrega da unidade. (in Bonijuris 29386)
Também do Tribunal de Justiça do Distrito Federal é este acórdão que afeta diretamente interesses dos condomínios. O TJ/DF responsabilizou o condomínio por furto em apartamento, por negligência dos funcionários encarregados de sua segurança. Para a indenização do condômino lesado, diz o Tribunal, não é fundamental a indicação do valor do dano, o que pode ser definido em liquidação do julgado. Por tais danos responde o condomínio se de sua convenção não consta a cláusula de não-indenizar e a violação se devera à desídia de seus prepostos, encarregados da vigilância e segurança do edifício. (in Bonijuris 29276) Cláusula de não-indenizar é a disposição contratual que exclui a responsabilidade de uma das partes por danos que possam ocorrer em dadas circunstâncias.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
