O proprietário de um terreno vago, não edificado, pode ser obrigado a nele construir? Pela legislação atual, não. Mas se for aprovado projeto em tramitação no Senado, novos instrumentos de política urbana serão criados em favor dos municípios, o que hoje é facultativo poderá se tornar compulsório, sob pena de aplicação de impostos de até 10%(dez por cento) sobre o valor da propriedade, ao ano, e de desapropriação.
O assunto ainda está em discussão, mas é nesse fase do processo legislativo que os interessados precisam se manifestar, para que a lei a ser aprovada seja depurada de seus vícios e exageros. Para que o leitor também se posicione a respeito, daremos mais alguns detalhes sobre o Projeto de Lei nº 56/97, do Senado Federal.
Segundo a proposta do senador Roberto Freire (PPS-PE), o município passará exigir do proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: 1. Parcelamento ou edificação compulsórios; 2. Imposto progressivo sobre a propriedade, até o limite de 10%(!) ao ano; 3. Desapropriação.
Notificação
Para os fins da lei, considera-se como solo urbano não edificado aquele onde não haja construção; solo urbano subutilizado aquele cujo aproveitamento não atenda aos requisitos mínimos de ocupação indicados no plano diretor da cidade; e solo urbano não utilizado aquele que não seja objeto de qualquer tipo de aproveitamento ou ocupação.
Enquadrando-se o terreno em uma das hipóteses acima, o proprietário será notificado pelo poder público sobre sua obrigação de parcelar ou edificar, nas condições e no prazo que a legislação local indicar, ficando a partir daí sujeito aos procedimentos punitivos e progressivos previstos em lei. Uma vez notificado o proprietário, a alienação do imóvel não interromperá o curso do prazo determinado para o cumprimento das obrigações da nova lei.
Como justificativo para o novo diploma legal, o senador alega que a existência de terrenos ociosos nas áreas urbanas é um dos problemas mais comuns enfrentados pelo poder público municipal, especialmente nas grandes cidades. E que tais terrenos freqüentemente são mantidos vazios, por seus proprietários, para fins de especulação; aguardam valorização decorrente da melhoria da infra-estrutura e dos serviços de saneamento, eletricidade e transportes públicos, promovida pelo poder público local, bem como da escassez de terrenos criada com o adensamento da cidade.
Resulta tal atitude, diz o projeto, em evidente disfunção da propriedade urbana, transformada, assim, em mero título negociável em mercado financeiro, quando sua finalidade precípua é servir de suporte às atividades necessárias ao desenvolvimento da cidade e ao bem-estar de seus cidadãos. Lembra que na Constituição Federal já se encontra norma definidora do assunto (Art. 182, parág. 4º), carecendo apenas de sua regulamentação para se tornar efetivamente em instrumentos de política urbana, com força para permitir que os municípios dirijam o crescimento de suas cidades.
Condomínio
Dois outros projetos de lei também do interesse do mercado imobiliário estão tramitando na câmara dos Deputados. O deputado Jair Bolsonaro (PPB-RJ) pretende alterar a Lei do Condomínio (4.591/64), no capítulo referente à Assembléia Geral. Em resumo, sua proposta modifica o art. 24 da Lei, determinando que nas assembléias gerais é defeso a um procurador representar mais de uma unidade. Evita-se com isso que um só procurador represente grande parte dos condôminos, decidindo praticamente sozinho toda a pauta da assembléia. Será mais difícil, mas não impossível, alguém ser “dono” do edifício, por ter o controle da situação através de procurações.
O outro projeto de lei, do deputado Nilton Baiano (PPB-ES) é favorável ao pequeno proprietário de imóvel: Isenta do imposto de renda os rendimentos oriundos de aluguel de imóvel recebidos por pessoa física, referentes a aluguel de imóvel residencial, desde que o contribuinte locador seja proprietário de no máximo dois imóveis, o que reside e o que aluga.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
