Ao contrário do que se possa imaginar, os shopping centers não valorizam comercialmente sua vizinhança, em razão de se fecharem em si mesmos, absorvendo o potencial de negócios da redondeza tal qual um buraco negro suga as estrelas que dele estão próximas. Tal conclusão não foi determinada através de um longo e caro estudo, bancado por instituto de pesquisa, podendo ser comprovada a olho nu, mediante simples observação.
Tomando-se Curitiba como exemplo, verifica-se que apenas um dos muitos shopping centers existentes propiciou o surgimento de outras lojas comerciais no seu entorno. Trata-se do Shopping Novo Batel, na rua D. Pedro II, entre Cel. Dulcídio e Pres. Taunay. E por uma razão muito simples: De todos os shoppings é o único que não está fechado como um casulo, como os demais; suas 32 lojas originais estão no andar térreo, voltadas para a rua ou o estacionamento, permitindo uma completa interação do empreendimento com o meio ambiente urbano.
Durante cerca de l0 anos, até que fosse inaugurada a nova fase, quem ia ao Shopping Novo Batel estacionava em área térrea, descoberta, e circulava pelas calçadas internas e externas, de acesso direto a outras lojas fora do centro comercial. Resultado; dezenas de lojas do melhor nível se instalaram nas ruas Cel. Dulcídio e D. Pedro II, levadas pela presença constante de consumidores atraídos pelo shopping vizinho. Sua influência, inegavelmente, foi benéfica.
O que acontece com os outros shopping centers, fechados e totalmente voltados para si? O cliente chega de automóvel, entra direto no estacionamento subterrâneo, circula dentro do shopping, freqüenta a praça da alimentação, entra numa ou noutra loja, e vai direto ao estacionamento, saindo para a rua sem tomar conhecimento do que possa estar acontecendo ao redor do shopping. Tal estrutura físico-empresarial foi engendrada assim mesmo, como forma de fornecer aconchego e segurança ao usuário, para que possa se divertir ou consumir sem se preocupar com o tempo ou com os pedintes e demais inconvenientes de uma área comercial comum.
Os demais shopping centers, construídos sem interação nenhuma com a vizinhança, talvez tenham até diminuído, na prática, o valor dos terrenos adjacentes, o que os técnicos no assunto (corretores de imóveis e engenheiros de avaliação) poderão confirmar ou desmentir. Em outras cidades, onde já existem tais centros fechados há mais de cinco anos, também é fácil observar o mesmo fenômeno.
Do ponto de vista estritamente jurídico, não nos parece que os vizinhos prejudicados possam pretender indenização pela diminuição da sua clientela em razão da proximidade com o shopping center. A concorrência faz parte do negócio. Se o shopping age como um verdadeiro buraco negro, captando boa parte da clientela da vizinhança (como de outras regiões da cidade), tal fato não é gerador de razões para uma demanda judicial, em princípio.
Não se pode, todavia, deixar de chamar a atenção do legislador municipal e dos urbanistas para a necessidade de se alterar as normas a respeito da aprovação de novos shopping centers, de modo que haja uma interação entre o empreendimento comercial e os demais equipamentos da cidade: Que haja circulação fácil e estimulada dos freqüentadores do shopping com as ruas, praças e calçadas, e não apenas uma porta de entrada e saída de pedestres e outra de automóveis. Que parte das lojas estejam voltadas para o exterior e que sejam ao menos visíveis pelos transeuntes. Que o shopping seja o centro comercial de um bairro ou região, em torno do qual gravitam outras lojas e serviços para o consumidor, e não apenas um caixote de cimento armado que dá as costas para a cidade.
Está lançada a questão!
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
