De adquirente do “Guia do Condomínio IOB”, administrador de imóveis na cidade de Recife, Pernambuco, recebemos consulta com algumas questões práticas sobre condomínio, que merecem transcrição com a devida resposta. Lembramos que se o leitor tiver alguma dúvida sobre qualquer assunto ligado ao Direito Imobiliário (posse e propriedade, documentação, registro de imóveis, corretagem, locação e administração de imóveis, condomínio, arrendamento rural, desapropriação etc.) pode nos escrever que procuraremos responder sua indagação.
l. Em certo condomínio (caso real), o Síndico convocou reunião para eleição de novo Síndico e Conselheiros. Não havendo quórum, pois compareceram apenas os atuais dirigentes, convocou-se nova Assembléia, novamente sem quórum. Os atuais dirigentes não pretendem continuar à frente do Condomínio, cogitando até mesmo paralisar as atividades. Como sair do impasse?
R. No nosso entender, se somente dois, três ou mesmo um condômino comparece à assembléia, para a qual não se exige quórum especial (como é o caso), não se há de falar em falta de quórum. Os dirigentes do Condomínio não estão impedidos de votar, caso sejam condôminos (o síndico pode não ser mas os conselheiros necessariamente o são). A decisão tomada pelo condômino que compareceu é válida e obriga a todos os demais (Lei 4.591, art. 24, parág. 1º).
Mas, se os atuais dirigentes não pretendem continuar e nem um outro se apresente para tal, não adianta só resolver a questão do quórum; o síndico e conselheiros poderão tomar uma de duas atitudes. Primeira, enviar correspondência a todos os condôminos comunicando o término de sua gestão e formalizando sua renúncia, ou melhor, sua não intenção de continuar à frente dos destinos do Condomínio. Ou então convocar nova assembléia, comunicando de antemão aos condôminos que a partir de sua realização não mais exercerão os poderes para os quais foram eleitos e que se esgotaram com o fim do mandato.
Segundo, recorrer à Justiça, com base no art. 27 da Lei do Condomínio, já citada, que diz: “Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.” O que requerer? Que o juiz nomeie síndico “ad-hoc”, até que outro seja eleito na forma da convenção e da lei.
2. A adoção de porteiro/vigia, empregado do Condomínio, armado, em que se fundamenta? A vigilância armada não é permitida apenas às empresas especializadas?
R. Consideramos desaconselhável o Condomínio contratar empresa que forneça elemento armado para trabalhar no condomínio, pois qualquer ato irresponsável que pratique será de responsabilidade do Condomínio (todos os condôminos) independente das condições estipuladas com a empresa, em razão do princípio da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”.
Maior razão existe para que o Condomínio não autorize funcionário seu a trabalhar armado, mesmo que possua porte de arma expedido pelas autoridades competentes. Em Curitiba, os Condomínios não permitem, via de regra, que funcionários ou contratados se utilizem de arma de fogo no trabalho, mas muitos autorizam o porte de cacetete, como arma de defesa e intimidação.
3. Condomínio misto (salas/lojas térreas), as despesas com elevador devem, obrigatoriamente, ser segregadas? Caso positivo, dê-me um exemplo hipotético de partição de despesas ordinárias nessas circunstâncias.
R. Se o Condomínio é misto, com apartamentos, salas e lojas térreas, o critério para rateio das despesas é necessariamente o que estiver estabelecido na Convenção do Condomínio. Se esta for omissa ou tratar do assunto de modo genérico, sem especificar que despesas não serão suportadas pelas lojas térreas, estas participarão de todos os gastos conforme a sua fração ideal no edifício.
Temos conhecimento de condomínios que enfrentaram o problema reduzindo à metade (50%) o valor a ser pago pelas lojas térreas com relação a despesas específicas, como manutenção dos elevadores, funcionários etc. Estabelecido o critério, é só fazer o rateio proporcional, mediante simples regra de três.
4. Em conjunto residencial formado por vários blocos, como administrar? Síndico único para todo o conjunto? Um síndico para cada prédio? Um síndico geral e subsíndicos nos prédios?
R. Novamente repetimos, vale o que estiver estipulado na Convenção do Condomínio. A título de sugestão, somos de opinião de que se o conjunto residencial for muito grande, o ideal é que seja administrado por um Síndico Geral (para atender aos ditames da Lei do Condomínio) e por subsíndicos em cada prédio, e também, de preferência, com o auxílio de uma administradora, para fazer a contabilidade individualizada de cada setor.
Mas é preciso regulamentar bem as funções de cada um, para evitar conflitos de competência (e mando). A matéria está regulada pelo art. 22 e seus parágrafos da Lei do Condomínio.
5. Caso prático: Edifício Empresarial, com 20 salas, cuja maioria (cerca de 80%), pertence ao Incorporador e ao Construtor. O Incorporador tem procuração para administrar as locações e representação condominial. No tocante aos locatários, como fica sua relação condominial, uma vez que os orçamentos “votados” com o peso de 80% das frações ideais por uma só pessoa? Até onde invocar-se as Leis 8245/91 e 9267/ ? Que tipo de argumentação poderia ser invocada pelos locatários?
R. Caso semelhante acontece em Curitiba, em um condomínio onde existe um apart-hotel. Dois proprietários detêm mais de 80% das frações ideais e elegem empresa do próprio grupo como síndica e administradora, fixando-lhe remuneração de valor absurdo em relação ao mercado (aproximadamente 10 vezes), a qual só onera os condôminos minoritários, pois o dinheiro entra para o bolso dos que monopolizam o condomínio.
Entendemos que, em casos parecidos, em que há nítido domínio de uma pessoa, ou grupo, sobre o condomínio, os condôminos minoritários podem e devem recorrer à Justiça sempre que seus direitos forem violados ou que, cobrindo-se de aparente manto de legalidade, os totalitários impuserem condições indignas ou desarrazoadas aos minoritários. Atualmente, o Código de Processo Civil, reformado, coloca à disposição das partes uma série de medidas preventivas, acautelatórias e antecipatórias que tornam mais ágil a interferência judicial nos casos de flagrante abuso.
Não vislumbramos melhor solução, uma vez que a Lei do Condomínio é omissa a respeito.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD – Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, tel. (041)224-2709 e fax 224-1156.
