Você sabe exatamente como é calculada a área do apartamento onde vive ou que pretende comprar? Quais áreas devem ser consideradas como de uso comum e quais as privativas? Como distinguir área de construção privativa de área equivalente de construção?
Estas e outras definições estão contidas na NBR 12721, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1993, com o propósito de fixar as condições exigíveis para a avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio.
Unidade Autônoma
De acordo com a norma técnica, a área privativa das unidades autônomas é calculada com base em sua superfície, tendo como critério dois parâmetros distintos. Quando a unidade autônoma faz divisa com área comum do edifício (corredor, escada, elevador etc.) ou com a área externa, a parede é considerada área privativa(!); mas, quando a unidade autônoma tem outra unidade autônoma contígua, então a parede comum é propriedade de ambos os vizinhos, separando-se a propriedade por seu eixo.
Por exemplo, se um edifício comercial tiver salas exatamente iguais, várias num mesmo pavimento, as salas das extremidades terão maior área privativa, porque suas paredes externas serão computadas como áreas privativas e têm mais paredes externas que as demais salas.
As áreas comuns só incorporam toda a parede quando estas se limitam com as paredes externas da edificação, vale dizer, quando não há qualquer unidade privativa entre a área comum e a parede externa do prédio. Interessante observar que o fato de o condômino ser o proprietário das paredes de seu apartamento que fazem divisa com as áreas comuns e com as faces externas da edificação não lhe dá o direito de dispor sobre a fachada correspondente à sua unidade, sendo-lhe vedado alterar-lhe a forma ou decorá-la em desarmonia com o conjunto da edificação (Lei do Condomínio, art. 10).
Área de Construção
Ao contrário do que comumente se pensa, área equivalente não é o mesmo que área construída, segundo a definição da NBR 12721. Na apreciação do que seja área equivalente, busca-se estimar, ficticiamente, quantos metros quadrados a unidade possui, se todas as suas dependências tivessem área do mesmo padrão, para fins de orçamento e custo. Assim, as áreas de padrão sensivelmente superior recebem uma avaliação maior em metros quadrados e, do outro lado, as áreas de padrão inferior, uma avaliação menor (exemplo: a área equivalente da garagem é 50% menor que sua área real).
Conseqüência da adoção desse critério: a área equivalente influencia o cálculo do que seja a área construída da unidade ou do edifício, podendo ocorrer diferença entre a área real e a área construída. Esta é a soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de construção contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autônoma considerada (item 3.21 da NBR citada).
Para indicar qual a área de construção da unidade autônoma, soma-se a área de construção privativa (áreas cobertas internas mais área de construção equivalente) e da parcela das áreas de construção de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada.
Conclusão: se você me acompanhou até aqui, parabéns. Realmente, os critérios e definições da ABNT não são fáceis de explicar num texto de tamanho limitado. Para quem tiver acesso à norma, recomenda-se lê-la com atenção, de preferência acompanhado de um engenheiro e de um advogado. Boa sorte.
