Você é a favor ou contra as multas aplicadas pelo síndico por infração à convenção ou ao regimento interno do condomínio? As multas são mesmo necessárias? Que benefícios trazem para o condomínio? Como aplicar as multas contra o infrator? Pode-se cobrar a multa junto com a taxa de condomínio?
Estas e outras perguntas nos têm sido feitas com freqüência por moradores de edifícios em condomínio, alguns bravos por se acharem vítimas do síndico, outros indignados porque o síndico não toma pulso, deixando cada um fazer o que quer, em prejuízo de toda a comunidade.
As multas regimentais, diga-se para começo de conversa, são um mal necessário. Constituem a sanção prevista em lei, visando tornar a norma não apenas obrigatória, mas compulsória, no sentido de que o seu não cumprimento poderá resultar em um ônus maior ao transgressor. Normas em branco, sem sanção, não são mais que desejos ou aspirações do legislador, como sabe qualquer iniciante do Direito, pois tornam-se facultativas na prática, adquirindo apenas caráter moral: cumpre-as quem quer, quem tem consciência, quem tem responsabilidade social e assim por diante.
Para que a norma se torne efetiva, a existência de uma sanção, que ao menos teoricamente possa ser acionada, é fundamental.
Nos condomínios, em geral, em função do elevado nível de seus moradores, que atinge mais de 90% de todos os residentes do prédio e em muitos casos chega a 100% de toda a população condominial, centenas de normas são cumpridas diariamente, ao longo dos anos, sem que seja necessário invocar a sanção penal prevista na convenção e no regimento interno. Tirando-se a multa moratória (de até 20%) por atraso no pagamento do rateio mensal, poucos são os condôminos que efetivamente transgridem as regras de convivência dessa pequena república.
Quando o descumprimento dos códigos de postura interna adquire relevância (reconheçamos que todos nós diariamente cometemos muitos deslizes insignificantes, seja no trabalho, seja no trânsito, seja no condomínio), é preciso ajustar o comportamento isolado à conduta esperada pelo ordenamento jurídico vigente. Nem sempre, todavia, é fácil distinguir se houve quebra do padrão exigido ou se tal violação é suficientemente considerável para ensejar a aplicação de uma sanção prevista em lei.
No caso do edifício em condomínio, onde se vive numa esfera coletiva com interlaces públicos e privados, é ainda mais difícil sopesar norma e transgressão, havendo outros fatores a influenciar o agir do síndico na persecução do suposto maior interesse coletivo. Em outras palavras, há síndicos excessivamente rigorosos na aplicação dos regimentos e outros demasiadamente tolerantes com transgressões evidentes das normas coletivas.
Como já o sabe a sabedoria popular, a virtude está no meio. Aplicar multas a torto e a direito, por qualquer infração, mesmo irrelevante, não contribui para uma convivência saudável entre os condôminos. Tampouco deixar tudo ao sabor da vontade de cada um, o que gera rivalidades individuais, revolta e descontentamento generalizado.
A arte de administrar bem um condomínio repousa, estão, na capacidade do síndico fazer respeitar a convenção e o regimento, aplicando o mínimo necessário de multas, sempre precedidas das devidas advertências, num trabalho de persuasão dos infratores, que os leve a tornar-se colaboradores da ordem e do bem estar coletivo.
