Se o jornal não alterou o título desta coluna (Dane-se o fiador!), esta é a atitude preponderante das imobiliárias brasileiras, tirando as honrosas exceções, para com os fiadores dos imóveis por elas alugados. Quem já foi fiador sabe o que estamos falando. Apesar de assumir um ônus não desejado e de representar um patrimônio invejável, coletivamente falando, o fiador tem sido olimpicamente negligenciado pelos administradores de imóveis.
O maior pecado que se comete contra os fiadores e principais pagadores (é assim que são nominados nos contratos de locação e é essa a condição que assumem legalmente) consiste em não lhes fornecer uma cópia do contrato de locação firmado ou da carta de fiança, quando esta é celebrada à parte. Repetimos: o fiador não recebe cópia do documento legal em que assume obrigações sérias que colocam em risco todos os seus bens. Se quiser cópia, que tire por sua conta, ao receber o contrato para assinar, ou que solicite ao locatário.
Se alguma imobiliária tem por hábito enviar cópia ao fiador, por favor, nos passe um fax (041-224-1156), dizendo desde quando assim procede, como faz a entrega da via ao fiador, se acompanha carta etc., para que possamos registrar o fato nesta coluna, pois merece ser conhecido de todos. Nos últimos 20 anos, por questões profissionais ou familiares, prestamos dezenas de fianças locatícias, em várias cidades (Curitiba, Porto Alegre, Florianópolis, Londrina, dentre outras) e em nenhuma oportunidades recebemos cópia do documento que assinamos.
Relacionamento
O fiador também tem sido pouco lembrado como Cliente da administradora. Para a maioria delas, cliente é somente o proprietário do imóvel, inquilino é incômodo e fiador, alguém para ser cobrado se houver atraso no pagamento do aluguel. Conhecemos dezenas de imobiliárias com centenas e até milhares de imóveis que não se dão ao trabalho de cultivar nenhum tipo de relacionamento com os fiadores, deixando ao largo clientes em potencial com elevado poder econômico (todo fiador, em tese, é proprietário de pelo menos um imóvel desonerado).
Voltando ao nosso caso pessoal. Em 20 anos e muitas fianças, quantas vezes recebemos um folheto da administradora nos oferecendo imóvel em lançamento? Nenhuma. Quantas vezes nos convidaram para participar de alguma solenidade ou ato promovido pela imobiliária? Nenhuma. Quantas vezes nos enviaram o boletim informativo da empresa, que é distribuído aos proprietários e colocado nas salas de espera? Nenhuma. Somente recebemos cartas comunicando que o afiançado estava inadimplente com o aluguel ou que deixou de cumprir alguma de suas obrigações na hora de desocupar o imóvel.
Você, fiador, faça essas e outras perguntas semelhantes. Verá que as respostas serão muito parecidas. Apesar de você ser um cliente em potencial, que compra imóveis ou que coloca seus imóveis em locação para terceiros, nem mesmo assim foi incluído no cadastro de mala direta da administradora. E você, zeloso administrador de imóveis, será que tem respostas diferentes para dar? Preocupa-se em manter o fiador informado do que ocorre com a locação? Não faz acordo de reajuste do aluguel com o inquilino sem obter o de acordo do fiador? Considera o fiador pessoa importante no marketing de relacionamento de sua empresa?
Negligência
Um outro problema que afeta o fiador, mas sem caráter generalizado, ocorrendo só excepcionalmente, decorre da negligência do locador(imobiliária) em tomar as providências legais contra o locatário inadimplente, visando diminuir o risco do prejuízo iminente. Por saber que a locação está garantida por fiador efetivamente idôneo, com renda e patrimônio mais que suficientes para cobrir o débito, o locador não se empenha em propor ação de despejo com rapidez, deixando transcorrer vários meses antes de ajuizar a ação.
O resultado é previsível: prejuízo maior para o fiador, que acaba obrigado a pagar um valor acima do esperado. Verdade que a lei protege o fiador, não admitindo “interpretação extensiva” da fiança prestada (Cód. Civil, art. 1.483), mas não há qualquer dispositivo legal que obrigue o locador a mover ação de despejo contra o locatário em determinado prazo sob pena de ficar reduzida a garantia da fiança. A lei faculta ao fiador promover o andamento da execução iniciada contra o devedor, se o credor for relapso (Cód. Civil, art. 1.498) e desobriga o fiador se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor (Cód. Civil, art. 1.503, I), mas a simples demora em propor a ação ou negligência em acompanhá-la não caracterizam a moratória mencionada.
Não é por outra razão que as seguradoras que trabalham com o seguro-fiança estabelecem em suas apólices que o locador terá o prazo máximo de 90 dias para dar início à ação de despejo, não podendo deixar o processo sem andamento por igual período, sob pena de suspensão e cancelamento do seguro contratado. Felizmente, como o dinheiro faz falta no curto prazo, fatos como o relatado só têm atingido poucos (infelizes) fiadores.
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Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
