Nossos tribunais vêm apresentando interessantes decisões sobre temas do Direito Imobiliário, que merecem ser divulgadas para conhecimento de todos. Tratando-se de coluna de jornal, voltada para o leitor comum, apresentaremos a seguir, de forma simplificada e imprópria para transcrição, algumas dessas ementas, citando a fonte entre parênteses.
l) No caso de pagamento de prestações do SFH, decidiu o TRF que a quitação antecipada da dívida está sujeita a regras especiais, não podendo o mutuário pretender realizá-la mediante o depósito de valor referente à simples multiplicação do valor da última parcela pelo número de parcelas restantes. Ou seja, o mutuário perdeu a ação de consignação. (COAD/DI 1139)
2) Ao administrador de centro comercial assiste o direito à renovação compulsória do contrato de locação, a despeito de não explorar diretamente o comércio do local. (idem 1131)
3) A intimação para purgação da mora faz-se na pessoa do advogado, que a requereu, não se justificando deixe o locatário de cumprir a obrigação sob alegação de que deveria ser intimado pessoalmente. (idem 1127)
4) As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência da Lei 8.245/91, na forma da lei, poderão ser denunciadas pelo locador. A intenção da nova lei, inclusive por alcançar os contratos anteriores à Lei 8.245/91, nada mais visa, ao equilibrar as partes contratantes, do que o bem comum, pois a proteção excessiva que imperava na Lei 6.649/79 estava, com a retração da oferta de imóveis, majorando os alugueres, fato esse que é indiscutivelmente prejudicial aos inquilinos. Dessa forma, resta evidente que a atual lei inquilinária, ao contrario da lei anterior que consagrou o desequilíbrio, restabeleceu, com a explosão de ofertas dos imóveis, a lei de mercado, causando, com isso, a baixa dos alugueres. Essa [e a efetiva função social da propriedade que, em nome do equilíbrio entre as partes, que são iguais perante a lei, buscam o justo valor locatício. Demais disso, ao contemplar a Lei 8.245/91, a denúncia vazia trouxe, em contrapartida, com o intuito de equilibrar os interesses das partes, a dilatação dos prazos, o que, efetivamente, favorece ao locatário. (idem 1144)
Esta última decisão demonstra que, efetivamente, não existem mais locações residenciais protegidas ou controladas no País, em que o despejo do locatário era virtualmente impossível. Mesmo locações com mais de 10 ou 20 anos de existência estão sujeitas aos ditames da atual Lei do Inquilinato. O tribunal considerou constitucional o art. 78 do Lei 8.245/91, com esta decisão.
5) A garantia repousa na confiança que o fiador inspira ao credor e é acessória da obrigação principal. No aluguel de imóvel, prestada sem limitação de tempo, isto é, até a efetiva entrega das chaves, obriga o fiador durante a vigência do contrato, que se prorroga por força de lei. Não se pode dizer abusiva a cláusula que sujeita o fiador nesses casos, já que comparece e anui expontânea e livremente, assumindo, assim, a obrigação de suplementar. (idem 1147)
Como se vê, os tribunais continuam entendendo que o fiador pode obrigar-se até que o locatário entrega as chaves. Se assim não fosse, que garantia teria o locador, se a locação se prorroga compulsoriamente por força de lei e ações de despejo bem fundamentadas demoram meses até serem resolvidas?
6) Se o próprio devedor indica bem à penhora, em execução, descabe-lhe invocar a impenhorabilidade, porque não se cuidando de norma de caráter público, senão que tuteladora dos interesses do devedor, ao indicar os bens manifestou sua concordância, abrindo mão do privilégio legal. (idem 1142) Portanto, se o bem é impenhorável, não se deixar intimidar por oficial de justiça ou outros motivos, se quiser preservar a condição especial do patrimônio.
7) Mais uma interessante: A preferência do condômino, em venda de bem comum, deve ser exercida por ocasião do leilão, imediatamente após a proposta ofertada pelo estranho, e não depois que a hasta pública já findou. (idem 1154)
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
