O jornal Tribunal do Direito, de São Paulo, de circulação mensal, publica sempre em sua segunda página artigo do advogado Biasi Ruggiero sobre tema de Direito Imobiliário, todos com elevado conteúdo técnico, a par de grande sentido prático, com leve dose de fina ironia, o que é difícil de imitar, por mais que lhe admiremos o estilo.
Na edição de dezembro passado, seu tema escolhido foi a “Locação compartida”. Não aborda a locação compartida de imóveis residenciais (as conhecidas pensões), mas locações de imóveis para fins não-residenciais como os utilizados em comum por “advogados, médicos, dentistas, psicólogos, professores e outros profissionais liberais, que ocupam um mesmo e determinado espaço e equipamento, tal como aparelho para extração de radiografia, móveis, telefones e até compartilham os serviços de secretárias, nas diferentes horas do dia”.
Pergunta o ilustre articulista: “Se um desses usuários, ou locatário, ou sublocatário deixa de interessar aos demais, ou ao próprio explorador do espaço total, pode ter seu acesso vedado, de uma hora para outra?”
“Os objetos pessoais que deixa no local, sobretudo fichário de clientes, aparelhos especiais e indispensáveis ao exercício de determinada atividade, ficam quanto tempo ocupando a sala, ou até a atravancando, sem que o mesmo local possa ser utilizado por outro profissional da mesma área de atividade?”
No entendimento de Biasi Ruggiero, tais cessões de espaço se assemelham às pensões para residência, não havendo resultado prático em se definir se se trata de locação ou arrendamento, aplicando-se ao caso, o disposto na Lei do Inquilinato no tocante à ocupação coletiva (Lei 8.245/91, arts. 2.o, parág. único, 21, 24 e 44, I). Ou seja, todos os profissionais liberais que compartilham a locação “presumem-se” locatários ou sublocatários, independente da situação em que ingressarem no bem.
Conclusão
“Portanto, conclui o jurista, enquanto não houver previsão específica para essas cessões temporárias de locais, quer para exposições permanentes, quer para exercício profissional, o regime é regido pelas regras exclusivas da locação e da sublocação.”
Contudo, ao contrário do que se poderia pensar, a ação própria para retirar o colega indesejável do imóvel não é a ação de despejo. Nas palavras do advogado paulista:
“Estranho despejar-se um inquilino que, ao sair fisicamente do seu local de trabalho, praticamente nada de seu deixa no imóvel. Poderá o locador ou sublocador, de mão própria impedir de um momento para outro, vaziamente, o acesso do ocupante indesejado ao seu local de trabalho?”
“Curiosamente, essa locação se rescinde sem ação de despejo, guardando semelhança com a locação em geral, não a específica de imóveis. A ocupação é onerosa, o que, por si só, já a qualifica como locação.”
“Penso que se rescinde com mera denúncia e a retomada se dá, não por evacuação, mas por impedimento de ingresso.”
O tema guarda semelhança com as locações de espaços para lojistas em “shoppings diretos da fábrica” ou “outlets” de mercadorias, em que os sublocatários ocupam um espaço delimitado da grande loja para ali exercer sua mercancia, pagando determinado valor a título de aluguel ou rateio de despesas. Quais são suas relações e direitos em relação ao empreendedor? Em que circunstâncias pode ser alijado do seu cubículo? Mas esse já é outro assunto; fica para uma próxima coluna.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.