A forma mais comum de perda da propriedade imóvel, e que deve representar certamente mais de 90% dos casos, é a alienação do imóvel.
Alienação é o ato pelo qual transferimos um bem de nosso patrimônio a outra pessoa, a título gratuito ou oneroso, voluntária ou compulsoriamente.
O termo alienação é bastante genérico, compreendendo todo e qualquer ato pelo qual se transfere o domínio de uma coisa para outrem, indicando também o ato por que se cede ou transfere um direito pertencente ao cedente ou transferente.
A alienação voluntária ocorre quando a pessoa que a promove tem plena capacidade para dispor de seus bens, ou dos direitos que é titular, e esteja na livre administração de sua pessoa e de seus bens. Exemplos típicos de alienação voluntária são a venca (compra e venda), a doação, a permuta, a cessão de direitos, o compromisso de compra e venda, quando revestido de certas características, e outros.
A alienação forçada resulta de ato independente da vontade do proprietário do imóvel, como a adjudicação e a arrematação em hasta pública, a ocorrência de condição resolutiva (v.g. rescisão do contrato pela retrovenda ou pelo pacto comissório), a desapropriação, a adjudicação compulsória, o confisco etc.
A alienação, por outro lado, pode-se dar a título gratuito (doação, adiantamento de legítima) ou a título oneroso (compra e venda, dação em pagamento e outros).
Outras formas
Seguindo a ordem do Código Civil (art. 589), em segundo lugar, perde-se a propriedade imóvel pela renúncia.
Renúncia é o abandono manifestado expressamente pelo titular do domínio, pelo qual o proprietário se desfaz de seus direitos sobre o bem imóvel. São raros os casos de renúncia no Direito Civil brasileiro, uma vez que só existe a renúncia sobre direitos já adquiridos e não sobre um direito em potencial. Não se pode renunciar, por exemplo, a uma herança antes do falecimento do “de cujus”, bem como não se renuncia a uma doação antes de termos manifestado nossa intenção de recebê-la. Mas, pode-se renunciar à herança já existente (a herança é uma das formas de aquisição da propriedade imóvel), ou à doação já recebida.
Para que ocorra a renúncia é preciso que a manifestação expressa da vontade do titular do domínio seja registrada no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 589, parág. 1º).
O modo seguinte de perda da propriedade imóvel é o abandono, que representa o meio termo entre o não uso do imóvel e a sua renúncia. Ocorre o abandono quando o proprietário deixa o que é seu, com a intenção de nunca mais usá-lo, mas sem manifestar expressamente tal intenção. Pelo abandono, o titular do direito sobre o imóvel deixa de tê-lo como seu, com a intenção de deixar que outro o adquira.
A questão do abandono é eminentemente subjetiva, pois depende de uma intenção do proprietário, o que nem sempre é fácil de se provar em juízo.
O perecimento do imóvel, caso ainda mais raro que os dois últimos, só ocorre quando desaparece completamente a coisa corpórea que constitui o imóvel, pois se não há objeto, não pode haver imóvel. Casos mencionados de perda da propriedade imóvel são o desaparecimento de ilhas, a destruição total de um prédio pelo fogo (resta o solo, mas desaparecem as construções), o alagamento do solo (imóveis que submergem com a construção de uma represa ou por força natural).
Para que se verifica o perecimento é preciso que o desaparecimento da coisa seja total, pois se restar uma parte da coisa, por menos que seja, o direito do proprietáriocontinuará a subsistir sobre esta parte e ainda sobre os remanescentes da destruída e todos os acessórios.
Desapropriação
No art. 590, o Código Civil contempla uma forma especial de perda da propriedade imóvel, qual seja, a desapropriação por necessidade ou utilidade pública.
A desapropriação, conforme o ponde de vista que se coloque, pode ser vista como um ato de força do Estado, que tira o domínio do proprietário (muito embora lhe indenize) contra a sua vontade, tendo em vista um interesse coletivo maior (ou pseudocoletivo); e, de outro lado, a desapropriação pode ser considerada como uma das garantias do direito da propriedade, uma vez que este mesmo Estado poderia – como já o fez muitas vezes no curso da História – simplesmente confiscar os bens do proprietário, sem qualquer indenização, prévia ou posterior.
Seja ato de força ou garantia de direito, o fato é que a desapropriação tem ganho prestígio crescente, à medida que enfraquecem as bases institucionais da propriedade.
Os casos de necessidade ou utilidade pública, que o Código Civil menciona em seu art. 590, estão hoje completamente defasados em função dos motivos que surgiram para justificar a desapropriação de imóveis, ou da interpretação larga que se dá ao que seja utilidade pública, motivos estes que são embasados na lei e, muitas vezes, na vontade do poder expropriante.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
