A discussão em torno da legitimidade ou não das imobiliárias cobrarem taxas dos inquilinos nos contratos de aluguel parece não se ter acabado. Conhecidas como “taxa de expediente” ou “taxa de contrato” ou “taxa de locação” ou “taxa de cadastro” (o nome varia conforme a cidade e a imobiliária), tais valores são cobrados dos futuros locatários como reembolso de despesas incorridas pela administradora, direta ou indiretamente, na locação do imóvel ou como remuneração dos serviços prestados.
Os órgãos de defesa do consumidor, o Ministério Público e outras entidades afins têm entendido que a cobrança de tais taxas, seja a que título for e sob qualquer justificativa, é ilegal, dando margem à abertura de inquérito policial e demais medidas coativas. Os órgãos ligados à classe dos corretores e administradores de imóveis sustentam tese contrária, procurando demonstrar (inclusive através de medidas junto aos tribunais superiores) que a cobrança da taxa de locação do inquilino não configura contravenção penal.
Para enriquecer a polêmica, vejamos alguns argumentos adicionais.
DEVER DO LOCADOR
A Lei do Inquilinato (8.245/91) não deixa dúvida de que é do locador a responsabilidade pelo pagamento das taxas de intermediação, dispondo expressamente:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
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VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”
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A parte final do inciso foi incluída pela atual Lei do Inquilinato justamente para não dar margem à interpretação de que as despesas de locação não estariam incluídas na taxa de intermediação.
De outro lado, a Lei do Inquilinato também insere a cobrança de valores indevidos dos inquilinos no rol das contravenções penais, ao prescrever que:
“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;”
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Com base neste dispositivo legal, correm ações penais públicas em delegacias comuns ou especializadas de Crimes contra a Economia Popular, em que são denunciados os gerentes de sem-número de administradoras de imóveis no País. Se há, em princípio, contravenção penal, na prática a questão depende de prova e do convencimento do juiz. Mas a questão não se esgota aí, há outras pontos a considerar.
HOUVE EXIGÊNCIA?
Defendemos há anos a convicção de que só será ilegal a cobrança da taxa de contrato do locatário se o pretendente à locação for obrigado a pagar a remuneração da imobiliária como condição para o negócio, não havendo contravenção penal se ao inquilino for oferecida a oportunidade de pagar ou não (efetivamente) tal taxa. Tal argumento está espaldado no próprio texto da lei.
No artigo acima transcrito (43), diz a lei que constitui contravenção penal EXIGIR, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos.
Pratica, portanto, o ilícito penal o agente que, deliberadamente, exige valor ilegal. O tipo penal se caracteriza com a exigência da taxa. Exigir, segundo o dicionário, tem vários significados, todos com a idéia de algo imperativo, obrigatório, que não dá margem a negociação ou ao livre arbítrio de que se submete à exigência. Exigir significa: “l. Reclamar em função de direito legítimo ou suposto. 2. Ordenar, intimar. 3. Reclamar, demandar, requerer. 4. Prescrever, determinar. 5. Pedir com modo autoritário, como coisa devida. 6. Impor a obrigação, dever.” (Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa)
No nosso entender, se a imobiliária recebe do locatário remuneração por serviços que lhe prestou em caráter voluntário, sem que a aquisição de tais serviços seja condição para a aprovação do cadastro ou da locação, ela não estará exigindo nenhum pagamento indevido e, como conseqüência, não estará cometendo nenhuma infração. Se não impôs obrigação ou dever ao pretendente, se não demandou ou reclamou direito legítimo ou suposto, se não ordenou ou intimou o inquilino a contratá-la, mas se apenas ofereceu seus préstimos visando dar-lhe maior comodidade ou ganho de tempo, com livre escolha, sem qualquer forma de pressão, sua atitude constitui mero ato de negócio, perfeitamente aceitável e legítimo.
NA PRÁTICA …
A dificuldade de se implantar tal tese na prática encontra barreiras no tamanho do País e no comportamento condenável de parte das imobiliárias. Como explicar e convencer milhares de imobiliárias de que só haverá contravenção legal se elas não respeitarem o direito do locatário contratar livremente ou não a administradora? Por falta de esclarecimento ou por pura malícia os abusos aconteceriam com certeza.
Partindo-se do pressuposto de que esta coluna é lida somente por pessoas corretas, vejamos como agir com relação à cobrança da taxa de locação sem cometer contravenção penal.
l) Definir, em reunião interna, que tipo de serviços a imobiliária prestará aos pretendentes à locação. Por exemplo: tirar certidões negativas do candidato e do fiador e seu cônjuge nos cartórios de protesto, no SPC etc.: atualizar certidões do registro de imóveis; solicitar informações à Serasa ou ao serviço de proteção ao inquilinato.
2) Definidos os serviços que a imobiliária presta, colocá-los claramente à disposição de todos os pretendentes, isto é, informar através de folheto ou cartazes que o futuro locatário pode optar entre providenciar a documentação por sua conta ou contratar a imobiliária para efetuar tais diligências.
3) Se o locatário decidir não contratar a imobiliária, orientá-lo sobre como obter as certidões e documentos necessários. Não criar obstáculos, não criar empecilhos que o obriguem a contratar a administradora. No final, pedir para o locatário assinar declaração de que foi-lhe dada a oportunidade de escolha e que ele preferiu não pagar a taxa de locação.
4) Se o locatário resolver contratar a imobiliária, pedir-lhe que assine pequeno contrato com as obrigações das partes. No contrato deverá constar cláusula que permita ao locatário desistir dos serviços da imobiliária, pagando unicamente as despesas efetivamente comprovadas feitas em seu favor (melhor ainda: recebendo integralmente o depósito que efetuou).
5) Agir com lealdade para com o inquilino, esclarecer-lhe as vantagens e desvantagens de cada alternativa, deixá-lo à vontade para decidir. Prestar, em suma, um atendimento de primeira qualidade, sem exigências e sem imposições.
A prática já demonstrou que imobiliárias que agem de acordo com os preceitos acima têm obtido elevado índice de sucesso no recebimento de taxas de contrato, sem problemas com os órgãos de defesa do consumidor, pois agem no interesse do locatário. Por questão de conveniência (ou mesmo comodismo) mais de 80% dos locatários preferem pagar do que fazer por conta própria a comprovação de sua idoneidade ou do fiador. Os que não pagam a taxa devem ser vistos com bons olhos pois são a prova viva de que a imobiliária age com honestidade, sem contrariar a lei.
