De cidade do Interior de São Paulo, recebemos a seguinte correspondência, via fax:
“Adquiri a sua excelente obra Guia do Condomínio IOB e enfatizo que é o melhor trabalho entre todos os publicados sobre o assunto.
Estou iniciando uma pequena Administradora de Condomínios e tomo a liberdade de consultá-lo sobre o seguinte assunto que tenho que resolver.
Uma Construtora incorporou e construiu um conjunto residencial composto de dois blocos integrados por 104 unidades autônomas, sendo 52 em cada bloco.
Terminado o bloco A e feitas 37 alienações os novos proprietários já ocuparam as suas unidades. O bloco B deverá ser concluído em abril/98.
O PROBLEMA
A construtora ainda não tem o CND que só será obtido após a conclusão do bloco B.
A QUESTÃO
Como registrar a convenção definitiva e instalar o condomínio sem o CND e conseqüentemente o habite-se?
A convivência condominial é precária pela falta de assistência da construtora.”
A resposta
A questão não é original, pois muitos condomínios já enfrentaram ou estão enfrentando problema semelhante. Como instalar o condomínio, se o edifício ainda não tem o certificado de conclusão de obra (“habite-se”) da prefeitura ou se a construtora ou incorporadora ainda não comprovou ter regularizado sua situação perante o INSS (com a Certidão Negativa de Débito, CND) e outras obrigações legais?
A primeira indagação que se deve fazer é: Quais são os requisitos mínimos necessários para que um condomínio possa validamente ser instalado? No nosso entender, caro leitor, a instalação formal de um condomínio por unidades autônomas, protegido pela Lei 4.591/64, não está subordinada à obtenção da CND nem do “habite-se” do prédio, pela simples razão de que não são esses documentos que constituem ou que dão existência ao condomínio.
A assembléia de instalação tem natureza meramente declaratória, vale dizer, nela os condôminos se reúnem para dizer, uns aos outros, que a partir daquela data reconhecem-se mutuamente como co-proprietários de uma mesma edificação, na forma da lei.
O condomínio nasce no exato momento em que a construtora ou incorporadora efetua o primeiro compromisso de compra e venda de uma das unidades colocadas à venda, passando a existir, a partir de então, mais de um proprietário sobre o mesmo imóvel. Tal co-propriedade já é garantida pelo ordenamento jurídico a partir desse instante, ficando aperfeiçoada quando o primeiro compromisso for levado ao registro de imóveis.
Em outras palavras, o condomínio existe desde que a primeira de suas unidades tenha sido vendida, pouco importando que a construtora esteja regularizada ou não perante os órgãos públicos. A própria Lei do Condomínio e Incorporações prevê a eleição de uma Comissão de Representantes para fiscalizar o andamento da obra (art. 49 e seguintes) e resguardar os interesses coletivos.
Com relação ao registro da convenção definitiva, somos do entendimento de que sua aprovação por 2/3 dos condôminos (no caso específico seriam necessários 70 votos de 104) não constitui óbice à sua vigência, isto é, a minuta de convenção do condomínio obrigatoriamente depositada pela incorporadora junto ao registro de imóveis tem plena eficácia e validade ainda que não ratificada pelos condôminos, pelo quórum de 2/3 previsto na Lei do Condomínio (art. 9.º, § 2.º), a uma, porque ao elaborá-la o incorporador era titular de 100% das frações ideais; a duas, porque não haveria sentido exigir a lei minuta de convenção que não tivesse validade até que seja aprovada ou alterada pelos condôminos.
Em suma, o bloco A pode instalar o condomínio oficialmente na hora que quiser, sem que isso prejudique ou beneficie a concessão do alvará do prédio ou a situação da construtora perante os entes fiscais. Salvo melhor juízo, é o nosso entendimento.
