Passados quase cinco anos desde que a Lei do Inquilinato entrou em vigor, ainda existem dúvidas a respeito da aplicação dos contratos de locação com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46). Diz o texto legal que nessas locações a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso.
Cabe, portanto, denúncia vazia.
Vencido o prazo, como deve agir o administrador ou proprietário? Propor despejo de imediato? Deixar a locação fluir por prazo indeterminado? Renovar a locação por mais doze meses? Muitas são as hipóteses e caminhos apresentados. A decisão deverá ser tomada com base nas circunstâncias e condições do momento.
A primeira alternativa é propor ação de despejo por término do prazo, nos 30(trinta) dias seguintes, não deixando que a locação se prorrogue por prazo indeterminado. Não há necessidade de notificação ou aviso prévio. Quando muito, por gentileza, não por obrigação, o locador poderá enviar carta ao inquilino avisando que não renovará
o contrato e pedindo que entregue as chaves no prazo estabelecido, para evitar os ônus do despejo.
Na segunda hipótese, o locador poderá deixar a locação correr por prazo indeterminado, no aguardo de melhor oportunidade para propor a retomada, que deverá ser precedida de notificação com prazo de 30(trinta) dias para a desocupação voluntária (art. 46, parág. 2º). A notificação de 12 meses (art. 78) só é aplicável às locações residenciais “celebradas anteriormente à vigência” da Lei 8.245/91.
Como terceira opção, fazer acordo para o reajuste do aluguel (se estiver defasado e as condições econômicas e do mercado o permitirem), mas deixando claramente por prazo indeterminado a vigência do contrato. Como não se perde o direito à denúncia vazia da locação, desde que prececida de notificação premonitória de 30 dias (hipótese dois), é uma saída que convém ao locador quando do acordo não resulte valor de aluguel atualizado ao nível do mercado.
Uma quarta medida consiste em renovar o contrato por novo período, de 12 ou mais meses. Se o novo contrato tiver prazo inferior a 30 meses, não será possível promover o despejo ao seu término, o que é desfavorável ao locador. Se for de 30 meses, esse será o prazo que terá de aguardar até que se abra novamente a oportunidade da retomada. Logo, só interessa ao locador se o valor do novo aluguel atingir o preço de mercado, como numa nova locação.
Um ponto importante a ser destacado: a renovação do contrato de 30 meses pela administradora do imóvel, por prazo inferior (12 meses, por exemplo), implica renúncia tácita do locador ao direito de despejo por denúncia vazia antes de cinco anos, contados do início da locação. Portanto, tal decisão só deverá ser tomada pela imobiliária depois de consultar e obter (por escrito, de preferência) o acordo do proprietário, para que este não venha futuramente alegar que sofreu prejuízo em razão de culpa da empresa.
MENOS DE 30
Quando a locação é ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30(trinta) meses, findo o termo estabelecido, a locação prorroga-se por tempo indeterminado. Não caberá a denúncia vazia antes de cinco anos. A retomada só será possível por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 9º), extinção do contrato de trabalho vinculado à locação, uso próprio ou residencial de ascendente ou descendente, e ainda para demolição e reconstrução do prédio (art. 47).
Tais hipóteses, conhecidas como de denúncia cheia, pois obrigam o locador a dizer por que está retomando o imóvel, são válidas para qualquer contrato de locação, com mais ou com menos de trinta meses. A diferença é que enquanto o prazo inicial estiver em vigor, o locador não poderá requerer a retomada para uso próprio ou para residência de seus filhos ou pais e para demolição seguida de reconstrução. Por essa razão, muitas imobiliárias têm preferido fazer contratos de 12 meses somente, deixando o locador menos amarrado ao vínculo locatício.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD – Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
