Por falta de conhecimento e maior divulgação, pouco tem sido utilizada a caução como modalidade de garantia na locação de imóveis. A Lei do Inquilinato (8.245/91) dispõe que o locador pode exigir do locatário três tipos de garantia: a caução (em primeiro lugar), a fiança e o seguro de fiança locatícia, mais conhecido como seguro-fiança (art. 37).
Ao disciplinar em detalhes a caução, esclarece a lei (art. 38) que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. No caso de bens móveis, deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos e se em bens imóveis, deverá ser averbada junto à sua respectiva matrícula. Se a caução for em dinheiro, não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, mediante depósito em caderneta de poupança oficial, revertendo em favor do locatário as vantagens dela decorrentes.
Prescreve ainda a lei que, salvo disposição em contrário, qualquer das garantias da locação “se estende até a efetiva devolução do imóvel”(art. 39). O locador pode exigir a substituição da garantia prestada em diversas hipóteses, das quais duas se aplicam à caução: desaparecimento dos bens móveis e desapropriação ou alienação do imóvel (art. 40).
MECANISMO
Como fazer, na prática, para efetivar a caução como garantia locatícia? Em primeiro lugar é preciso que haja um bem a ser caucionado, o qual poderá ser de propriedade do inquilino ou de qualquer outra pessoa que se disponha a onerá-lo com essa finalidade e que esteja no exercício da livre disposição de seu patrimônio. Se a caução for em bens móveis (jóias, títulos e ações, automóvel etc.), além do registro em serventia de Títulos e Documentos, é preciso acercar-se de cautela que evite a deterioração ou o desaparecimento do bem. Conclusão fácil, em poucos casos será viável.
A caução em bem imóvel é recomendável em muitos casos, especialmente em locações comerciais de alto valor, para empresas jurídicas, pois estas usualmente dispõem de patrimônio que pode ser utilizado como garantia e preferem não arcar com os custos do seguro-fiança.
Aliás, em termos de custo-benefício, a caução é a garantia mais barata. A fiança não custa nada, em tese; mas o locatário fica devendo um favor ao fiador, que poderá lhe custar caro quando tiver que retribuir (muitas fianças são concedidas a contragosto a pessoas a quem originalmente alguém pede fiança). O seguro fiança custa mais do que o valor bruto de um aluguel a cada ano. As despesas da caução são somente as da averbação no Registro de Imóveis.
CASUÍSTICA
Como a caução é pouco conhecida, apresentamos a seguir uma minuta de cláusula contratual de garantia locatícia dessa modalidade (adaptada de contrato fornecido gentilmente pela imobiliária Sartor):
“Cláusula…: Para garantia de todas as obrigações contratuais ora convencionadas, os GARANTIDORES qualificados no Campo 03 (ou então mencionar o nome e qualificação do proprietário e seu cônjuge), convolam em caução o imóvel objeto da matrícula e/ou transcrição imobiliária citada no Campo 04 (mencionar o número da matrícula e descrever o imóvel), situado no endereço constante no mesmo Campo (informar o endereço), de acordo com o permissivo contido no inciso I do artigo 37 da Lei 8.245/91 e artigos 167, inciso II, 168 e 169, incisos III e VII da Lei 6.015/73, até o total cumprimento de todas as obrigações contratuais, mesmo após desocupado o imóvel, cujo cancelamento da presente garantia deverá contar com a aquiescência do(s) LOCADOR(es) e/ou de seu representante legal. Assim, desde já autorizam os caucionantes que se averbe junto à matrícula do imóvel mencionado no Campo 04(ou já referido) a presente caução, nos termos do inciso II, número 8, do art. 167 da Lei 6.015/73.
“Parág. único: A presente caução abrangerá todas as majorações legais e/ou contratuais do locatício, bem como eventuais composições para aumento do mesmo locatício na vigência ou prorrogação do contrato, bem como aumentos decorrentes de ação de revisão de aluguel contemplados no art. 17 e seus parágrafos da Lei 8.177/91, arbitramento provisório de aluguel previsto na Lei 8.157/9l, artigo 3.o, e ainda alterações de aluguel em decorrência de determinações legais futuras.”
Para atender às determinações do Código de Defesa do Consumidor, fazer na cláusula os devidos grifos e destaques, em tudo que possa ser entendido como limitação de direito dos caucionantes.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD – Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
