Os loteamentos fechados, fenômeno urbano das últimas décadas nas principais cidades brasileiras, está sendo motivo de grandes discussões. Recentemente, em encontro da Associação Brasileira das Empresas do Mercado Imobiliário-Abemi, em São Paulo, mereceu longos debates, sendo proposta a elaboração de lei federal para regular a matéria.
O que um loteamento fechado? Muito semelhante ao condomínio fechado, ou mais propriamente, condomínio de casas, o loteamento fechado, na forma como existe hoje, é um loteamento que aspira a se tornar condomínio. A grande maioria deles surgiu de modo clandestino, quando moradores de determinadas áreas resolvem fechar a rua principal de acesso, lá colocando uma portaria, e cercar a área com muros elevados, de modo que haja controle sobre a circulação de pessoas e veículos em seu interior.
Como o condomínio de casas, o loteamento fechado vende a idéia de segurança, em tudo semelhante ao conceito da Idade Média, em que cada pequena povoação cercava suas construções com muros elevados, fossos com jacarés (só falta isso, hoje), e pesados portões com rampas elevadiças. No lugar destes, agora contratam-se vigias e seguranças, armados ou não.
A grande diferença é que o condomínio tem o respaldo da lei. Nele, coexistem áreas comuns (ruas, calçadas, quadras de esporte, churrasqueira etc.), com áreas privativas, o lote onde cada condômino constrói a sua casa. No loteamento fechado, geralmente há uma expropriação privada do uso das vias publicas, que continuam no domínio de todos, sem que qualquer um do povo tenha acesso à área, a não ser que o segurança do portal lhe dê livre passe.
No condomínio fechado o uso das áreas comuns é restrito, porque as vias não são de uso público. Logo, a sua manutenção, com iluminação pública, coleta de lixo, vigilância etc. recai somente sobre os condôminos. No loteamento fechado, como as vias são públicas, embora de uso privilegiado, sua manutenção onera a coletividade.
Em alguns estados, notadamente São Paulo, algumas prefeituras estão contornando a situação através de um instrumento legal denominado “concessão de uso”, pelo qual os moradores assumem o compromisso de arcar com todas as benfeitorias e despesas de conservação das vias publicas internas do loteamento, ficando então, com o direito de delas usufruírem com exclusividade, legalizando a existência dos portões de acesso. A rua permanece no domínio público, mas seu uso fica restrito aos usuários do loteamento.
O que a Abemi defende é o reconhecimento de que os loteamentos fechados são uma realidade do país, fruto da busca da segurança no lar, em razão da insegurança geral que a grande cidade oferece. São inúmeras as questões judiciais a respeito do tema, a maioria das quais sobre a obrigação ou não dos proprietários de casas pagarem o rateio de despesas comuns, já que, não sendo um condomínio, os loteamentos fechados são obrigados a se reunirem em associações, que não dispõem de força legal para obrigar os beneficiários a contribuírem com os gastos de manutenção.
A transformação do loteamento em um condomínio é teoricamente possível, mas exige a unanimidade de todos os proprietários de terrenos (marido e mulher) e também da prefeitura local, tutora das vias públicas, através de lei aprovada pela câmara municipal. Até hoje não tivemos conhecimento de que alguma proposta nesse sentido tenha tido sucesso.
Como dizem os juristas, a lei não muda a sociedade, mas a sociedade muda a lei. Se o loteamento comum tem sua legislação, o condomínio horizontal a sua também, por que o loteamento fechado não pode ter a sua própria lei, disciplinando questões profundas da propriedade e trazendo tranqüilidade a milhares de pessoas, em todo país, em busca de uma vida melhor, com mais segurança, ao menos na casa onde residem?
Com a palavra o nosso legislador.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-224-1156.
