Artigo Nº 109 – REGISTRO VALORIZA A FIANÇA

Escrivã distrital de São Luiz do Paraná enviou consulta à Corregedoria Geral da Justiça indagando sobre a possibilidade de “averbação do contrato de locação junto à matrícula/registro do bem oferecido em garantia pelo fiador”. A questão foi detidamente analisada pelo juiz auxiliar Sigurd Roberto Bengtsson, resultando no Parecer n. 99/97, que agora nos chegou às mãos, de onde extraímos o trecho abaixo.

Diz o parecer do ilustre magistrado.

“A questão a saber é da possibilidade de registrar o contrato de fiança no registro imobiliário.

A fiança, como se sabe, é um contrato acessório, porque depende para a sua existência de um outro contrato. Assim é que existe, v.g., fiança num contrato de locação.

Há previsão na Lei dos Registros Públicos de registro e averbação do contrato de locação no Registro de Imóveis (art. L67, I, 3 e II, 16).

Não há referência ao registro do contrato de fiança. A Lei dos Registros Públicos somente possibilita o registro do contrato de fiança no Ofício do Registro de Títulos e Documentos (inciso 3o, art. 129).

“Os direitos registráveis são taxativamente fixados pela lei, constituem um numerus clausus’, como afirma Afrânio de Carvalho (…). Assim, não dispondo a Lei dos Registro Públicos sobre o registro do contrato de fiança, esse não pode ser registrado no Ofício do Registro de Imóveis.

O que se permite é, como visto, o registro do contrato de locação. Registrando-se este na sua integralidade pode, em conseqüência, ser registrada a fiança, se estabelecida como uma das cláusulas do contrato de locação.”

Seguro fiança

A propósito do tema fiança, vale registrar o grande avanço que o seguro fiança locatícia vem tendo no Brasil, a medida que as seguradoras e imobiliárias ganham experiência com o seu público alvo. Em Curitiba, já são três as seguradoras que oferecem tal modalidade de garantia aos pretendentes ao imóvel, tendo obtido considerável parcela das novas locações (acima de 40%, ao que dizem).

Empecilhos do seguro fiança são o seu custo, considerado elevado pelos que dele se socorrem, e o s rigorosos critérios de aprovação de fichas cadastrais, o que elimina grande parcela do mercado potencial de interessados. Ainda há e sempre haverá  espaço para o fiador tradicional, que se dispõe a dar sua garantia pessoal fidejussória para o filho que vai se casar, o sobrinho, o amigo a quem deve favores.

A garantia do fiador, em princípio, é a sua idoneidade financeira (sem desmerecer a moral, que deve sempre existir), lastreada por imóvel livre e desembaraçado de ônus. Como se viu no parecer acima transcrito, o contrato de fiança isolado não pode ser levado ao registro de imóveis. Porém, se a fiança constituir acessório do contrato de locação, este poderá ser registrado em sua totalidade, inclusive na parte que trata da fiança locatícia.

Procedendo desta forma, a locação terá uma garantia quase real, além da emanada da promessa do fiador de saldar eventual débito de seu afiançado, a um custo muito menor do que o seguro fiança locatícia. Com tal tipo de fiança é até possível flexibilizar os critérios de aprovação da ficha cadastral do inquilino, permitindo assim desovar o enorme contingente de imóveis disponíveis para locação, em todo o país.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-224-1156.