Os aluguéis e encargos da locação podem ser cobrados pela via executiva, pois a disposição legal considera título executivo o “crédito decorrente de aluguel “, desde que comprovado por contrato escrito, ainda que o instrumento seja apresentado em fotocópia autenticada.
Decisão nesse sentido foi tomada pela Quinta Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, por unanimidade, na apelação n.º 114.060-7, com a participação dos ilustres juízes Denise Martins Arruda, presidente e relatora, Waldomiro Namur e Duarte Medeiros.
Justificando o voto, esclarece a relatora que “os atributos do título executivo extrajudicial – liquidez, certeza e exigibilidade – estão presentes no contrato de locação… ainda que o instrumento seja apresentado em fotocópia autenticada; a indicação precisa dos valores pleiteados está de acordo com a norma do artigo 585, inciso IV, do Código de Processo Civil, o qual dispõe que se constitui em título executivo extrajudicial ‘o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito’”.
Sem testemunhas
A juíza ressalta adiante que “a situação não tem qualquer semelhança com hipóteses em que é necessário e imprescindível que o próprio título executivo seja apresentado no original, como é o caso dos títulos cambiais, suscetíveis de circulação, através de endosso”.
Cita, igualmente, decisão do 2.º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo no sentido de que o art. IV do art. 585 do Código de Processo Civil “não exige que o contrato de locação, para valer como título executivo extrajudicial, seja assinado por testemunhas, nem se seja apresentado no original, sendo, pois, bastante a cópia autenticada” (RT 714/179).
A relatora também enfrentou a questão da indeterminação do prazo contratual, sinalizando não constituir óbice à cobrança coercitiva. Em suas palavras: “… para autorizar a cobrança pela via executiva, a locação deve estar ajustada por escrito, mas isso não quer dizer que, vigorando o contrato de locação por prazo indeterminado, não poderiam ser os valores devidos cobrados através de execução; apresentado o contrato, basta a afirmativa do locador de que não recebeu os valores devidos, para que possa a cobrança se viabilizar pela via executiva”.
Tal decisão do Tribunal de Alçada do Paraná confirma, mais uma vez, o entendimento de que o contrato de locação é válido como título executivo extrajudicial mesmo após o vencimento do prazo contratual, sem que o inquilino desocupe o imóvel, uma vez que, por força da própria Lei do Inquilinato, o contrato vencido prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado. Tal indefinição temporal não retira do título legal sua certeza, nem sua liquidez ou exigibilidade, como ficou patente no acórdão em exame.
Espírito elevado
A propósito do assunto cobrança, vale lembrar que os embargos à execução e outros recursos legais são apenas um dos percalços que o locador enfrenta para receber os aluguéis em atraso. Grande parte das execuções não são embargadas, simplesmente pelo fato de que não são localizados bens do inquilino ou do fiador passíveis de penhora, e sem penhora o processo morre na casca, resultando em pura frustração, com passagem pelo arquivo provisório e pelo arquivo morto.
Proprietários de imóveis mais conscientes costumam contabilizar parte de seus aluguéis como risco do negócio. Por exemplo, colocam como meta receber 80% do valor locatício ao longo de um período de anos, já contando com os inevitáveis prejuízos decorrentes de danos causados ao imóvel, contas finais irrecuperáveis, débitos duvidosos lançados pela administradora e assim por diante.
Pensar que a locação é o melhor negócio do mundo, que não tem risco, que o seguro fiança tem 100% de garantia, que o fiador é imortal e eternamente idôneo, é candidatar-se ao rol dos frustados e amargurados. Locação é bom, sim, mas com espírito elevado.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-24-1156.
