O espaço de hoje vai ser dedicado à resposta de algumas consultas enviadas por leitores.
1.Em uma área útil de um condomínio, o morador de um apartamento térreo utilizou a parte dos fundos ao seu apartamento e fechou, para uso privativo, derrubou a parede do seu apartamento e emendou tudo. Um apartamento de 52m2 o dele ficou quase 100m2. Já informamos a prefeitura e ela multou o condomínio. Falar com síndico não adianta, é o próprio. Pergunto, qual atitude tomar legalmente.
Resp.: Se o próprio síndico é o invasor, será preciso que um ou mais proprietários do prédio tomem as providências necessárias, e para tanto têm legitimidade passiva. A defesa dos direitos de todos os condôminos não é prerrogativa só do síndico. Estando ele impedido, os demais podem fazê-lo. Em termos práticos, há um leque de medidas judiciais para normalizar a situação, dentre as quais, a reintegração de posse e os provimentos cautelares, mas essa é uma decisão técnica, que melhor ficará se deixada a cargo do advogado contratado para resolver a questão.
2. Como o condomínio não é empresa, qual sua opinião sobre a inscrição do mesmo no cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ?
Resp.: Apesar do condomínio não ser uma pessoa jurídica, a Receita Federal o enquadra como se fosse uma associação sem fins lucrativos, como um órgão autônomo, verificando-se a necessidade de cadastro para abertura de conta corrente em banco, pagamento de encargos trabalhistas e outras atividades em que é exigível a inscrição no CNPJ.
Por ser o condomínio um ente especial, foi emitido o parecer normativo n. 37/72, da Receita Federal, reconhecendo o condomínio como isento de pagamento de impostos, porém sendo necessário o pagamento de encargos referentes às folhas de pagamento, providenciaria e contribuições sindicais, por estarem previstos na CLT e na Constituição Federal.
3. Uma vez o condomínio não tendo escrituração contábil, como os Síndicos/Administradoras estão atendendo as legislações fiscal, trabalhista e da previdência?
Resp.: A Lei do Condomínio (4.591/64), estabelece as funções do síndico, entre as quais cabe-nos ressaltar as seguintes (art. 22, § 1o):
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita a sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
Como visto, sendo o síndico representante dos condôminos, está evidentemente sujeito à prestação de contas de sua gestão. É ele que arrecada o numerário para o rateio das as despesas de manutenção.
Embora não se exija forma contábil, o síndico deve prestar contas anualmente, conforme determina o art. 24 da Lei do Condomínio, podendo a convenção estabelecer outra periodicidade, devendo fazer o balancete ou relatório dos gastos realizados, dos recebimentos feitos, saldo do fundo de reserva (quando houver), contas bancárias, valores a receber de condôminos em atraso e demais verbas que existirem.
Assim, é aconselhável que o condomínio possua uma contabilidade, mesmo sem a exigência fiscal, para facilitar a prestação de contas e o controle. Porém, em nenhum momento a nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de uma contabilidade formal e técnica do condomínio.
Em tempo: Esta coluna contou com a colaboração da advogada Cristina Kakawa, consultora jurídica do Telejuris.
