Artigo Nº 78 – DICAS PARA COMPRAR E VENDER

Recomendações são sempre bem-vindas pelas pessoas sensatas. Na área da compra e venda de imóveis, a observância de algumas dicas pode representar a diferença entre um bom negócio ou o prejuízo certo. Por isso, vale a pena recordar detalhes da lei e praxes muitas vezes relegadas ao esquecimento. Com o apoio do TPD-Direito Imobiliário, vamos a elas:

São válidas as arras pagas ao intermediário do negócio (corretor) se este está autorizado a recebê-las.

O descumprimento de promessa de compra e venda permite postulação das perdas e danos resultante da valorização do imóvel ou de prejuízo sofrido pelo comprador.

A escritura de compra e venda importa em quitação, ao menos parcial. Por isso, o vendedor não deve nunca assinar escritura de venda antes de receber o preço.
No pacto comissório, não obstante a condição resolutiva que a cláusula lhe empresta, para o cancelamento do registro, no caso de não pagamento do preço, não basta a interpelação pessoal do devedor. A intervenção judicial é indispensável, pois a alegação do vendedor pode não ser verdadeira, ou ter ele optado, anteriormente, pela cobrança do débito, o que lhe impede de exigir as duas garantias. Uma vez quitado o preço, é de todo conveniente que o comprador do imóvel apresente a prova do pagamento ao Oficial do Registro de Imóveis, para que seja procedida a averbação.

Ônus dos impostos

Da mesma forma que existe o compromisso de compra e venda, pode-se firmar um contrato de compromisso de doação, pelo qual um dos contraentes se compromete a doar tal ou qual bem para o donatário, estipulando-se arras ou não, segundo a vontade das partes. No próprio ato o promitente donatário pode manifestar sua vontade de aceitar a doação que lhe faz o promitente doador. Embora de pouco uso, este tipo de compromisso pode ser de muita utilidade, especialmente para resolver os casos de promessas verbais que, por qualquer motivo, não pode ser formalizadas através de instrumento público.

Toda escritura de doação de bens imóveis para ser admitida a registro deve conter a prova de aceitação do donatário.

Não se deve esquecer que os contratos de compra e venda seguem a regra geral dos contratos, e estes a dos atos jurídicos, quando aos requisitos essenciais para a sua validade: a) capacidade das partes contratantes; b) objeto lícito; c) forma prescrita ou não defesa em lei.

Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa vida (Código Civil, art. 1.089).

O ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos e, em caso de venda em praça, até o equivalente do preço da arrematação (Cód. Civil, art. 677, parág. único).

Risco do litígio

As coisas litigiosas podem ser objeto de compra e venda. Mas se o adquirente sabia que a coisa era litigiosa, não pode alegar vício de evicção e demandar contra o alienante. Pode ocorrer, e tem ocorrido, que o adquirente assume o risco do litígio; compra os direitos, como se diz popularmente. A compra e venda, no caso, é sempre aleatória.

Da mesma forma que é nula a venda de ascendente para descendente, sem o expresso consentimento dos demais descendentes, é nula a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes (Cód. Civil, art. 1.164, II).

Tudo o que pode ser vendido, pode ser trocado. Mas na compra e venda sempre há a participação do elemento dinheiro, ou valor redutível a dinheiro.

O costume de se escriturar compra e venda por valor inferior ao do negócio efetivamente contratado, para se evitar maiores despesas e pagar menos impostos, pode resultar em sérios prejuízos para o comprador ou para o vendedor, no caso de surgirem vícios na coisa, como o redibitório ou o de evicção. A economia pode sair caro.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.