Um dos institutos jurídicos romanos que ainda se mantém em pleno vigor é o usufruto, "o direito real de fruir as utilidades e frutos de urna coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade", na feliz expressão do Código Civil (art. 713).
O usufruto pode ser instituído a qualquer tempo, mas é muito comum ser no ato da compra e venda de um imóvel, ficando os direitos de usar e gozar da coisa em mãos do usufrutuário e o direito dela dispor para o nu-proprietário. O momento da compra e venda é adequado, pois quando o usufruto recai sobre imóveis (e não resulte de direito de família., como o usufruto legal dos pais sobre os bens dos filhos), "dependerá de transcrição no respectivo registro"(Cód. Civil, art. 715), evitando-se assim maiores despesas.
A duração do usufruto é temporária, podendo abranger, no máximo, o período de vida do usufrutuário, ou 100 anos, se o usufrutuário for pessoa jurídica. Quando estabelecido mediante contrato ou por testamento, diz-se que o usufruto é convencional.
Garantir a subsistência
A finalidade social do usufruto é garantir a subsistência da pessoa beneficiada, que tem "direito à. posse, uso, administração e percepção dos frutos" da. coisa (art. 718), e, por isso mesmo, o usufruto é inalienável, só o podendo ser, por exceção, ao próprio nu-proprietário. Da inalienabilidade resulta a impenhorabilidade do usufruto. Mas nada impede que o usufrutuário ceda o direito do exercício do usufruto, seja a título gratuito (comodato), seja a título oneroso (locação, arrendamento).
O direito do usufruto subsiste na pessoa do usufrutuário, não obstante a cessão do exercício do direito. Se aluga o imóvel, o locatário adquire o direito de uso do bem, nada mais. Da mesma forma, embora impenhorável o usufruto, seus resultados (frutos e produtos) podem ser penhorados.
Aliás, a situação do usufrutuário é em muito, semelhante à do locatário, quanto ao uso e gozo da coisa. Ambos têm a posse direta do imóvel, ficando a indireta com o proprietário; a duração da relação é por tempo limitado. Mas o usufruto é gratuito e a locação onerosa; o primeiro é um direito real e o segundo uma relação pessoal; a locação incide unicamente sobre coisas corpóreas, enquanto o usufruto pode atingir valores incorpóreos, como títulos e créditos.
Velar pela conservação
Quanto às obrigações, também, existe muita semelhança entre locatário e usufrutuário. Este, ao ser instituído o usufruto, deve inventariar os bens que recebeu, determinando o estado em que se acham (art. 729), enquanto que o locatário tem o direito de exigir do senhorio, quando este lhe entrega o prédio, relação escrita. do seu estado (Cód. Civil, art. 1.207 e Lei do Inquilinato, art. 22, V). Incumbem, igualmente, ao usufrutuário: as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu; os foros, as pensões e os impostos reais devidos pela posse, ou rendimento da coisa usufruída.
Ao dono incumbem as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico (superiores a 2/3 do rendimento anual da. coisa). Finalmente, cabe ao usufrutuário velar pela conservação dos bens que recebeu e entregá-los findo o usufruto, no mesmo estado.
Mesmo sendo um direito real, o usufruto pode ser extinto pelo nu-proprietário, mediante pedido de tutela jurisdicional, se o usufrutuário aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação. Administrar os bens usufruídos é um direito e uma obrigação do usufrutuário, que deverá agir com zelo e inteligência para que a coisa, se possível, não só permaneça. em seu estado normal, como lhe desenvolva a capacidade econômica.
Outras formas de extinção do usufruto mencionadas pelo Código (art. 739) são a morte do usufrutuário, o termo de sua duração, a cessão da causa de que se origina, a destruição da coisa, não sendo fungível, a consolidação (reunião da nua-propriedade e do usufruto na mesma pessoa) e a prescrição. Se o usufruto estiver constituído em favor de duas ou mais pessoas, salvo estipulação expressa em contrário, extingue-se parte a parte em relação a cada um dos que falecerem.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
