Os shopping centers têm se sido motivo de preocupação do legislador brasileiro. O mais novo projeto-de-lei a respeito obriga as administradoras de shopping centers a fornecer, mensalmente, a todos os lojistas proprietários ou locatários, prestação de contas das receitas e despesas do condomínio. A proposta do deputado Osório Adriano (PFL-DF) também veda as administradoras de receber remuneração pelos serviços de administração, ou seja, repassar ao condomínio despesas que sejam inerente ao exercício de suas atividades.
A cobrança dos encargos condominiais ou de quaisquer outros devidos pelo lojista, deve ser efetuada de forma autônoma, sendo vedada a sua vinculação com o pagamento do aluguel. Os aluguéis, por sua vez, segundo o projeto, não poderão exceder a 12 cobranças anuais (fica proibido o 13.º aluguel, geralmente cobrado em dezembro ou início de janeiro) e as despesas condominiais serão obrigatórias a todas as unidades, devendo o seu rateio ser efetuado na proporção da área ocupada por cada uma delas, inclusive quiosques.
Diz ainda a proposição, que todo lojista, proprietário ou locatário, tem o direito de exigir da administradora, justificação ou comprovação de qualquer despesa efetuada pelo condomínio.
Nas entrelinhas
Quando o legislador se interessa por alguma questão geralmente há um interesse a ser defendido ou um problema a ser resolvido. Como não tomamos conhecimento do inteiro teor do projeto-de-lei mas somente de um resumo, para comentar a proposta é preciso ler nas entrelinhas para ver o que está acontecendo.
O problema que o deputado revela é o da existência de administradoras de shopping centers que exercem sua atividade como se o empreendedor fosse seu único cliente, sem levar em consideração a existência de um conjunto de interesses individuais e coletivos representados pelos lojistas. Na grande maioria dos casos, não existe um condomínio legalmente constituído; quando muito, uma associação de lojistas, cuja principal atividade é coordenar as atividades promocionais do shopping center. Não havendo condomínio, não há o principal, que é a realização de assembléias onde os condôminos decidem livremente de acordo com seus interesses.
Ao obrigar a administradora a fornecer prestação de contas mensal das receitas e despesas, a lei em projeto visa a proteger os lojistas, dando-lhes abrigo semelhante ao do condomínio. Ao proibir a cobrança de despesas que sejam inerentes ao exercício das atividades da administradora, seu escopo é o de evitar o abuso na cobrança de gastos que, a princípio, estariam abrangidos na remuneração da administradora. Aliás, ao proibir que a administradora seja remunerada, a lei está sendo radical demais. Mais correto é permitir tal pagamento, todavia, sujeitando sua aprovação não ao empreendedor titular de todos os quinhões do shopping, mas a assembléia de lojistas, para que haja equilíbrio na contratação.
Na proporção
Aspecto interessante levantado pelo deputado do Distrito Federal diz respeito ao rateio das despesas. De um lado, veda sua vinculação com o pagamento do aluguel. Caberá ao lojista decidir se paga o aluguel e as despesas comuns do shopping ou somente um dos dois. As questões polêmicas de um débito deixarão de afetar as do outro.
Mais reveladora é a intenção de tornar obrigatório o rateio das despesas comuns (ou condomínio) entre todas as unidades, na proporção da área ocupada por cada uma delas, inclusive quiosques (e certamente lojas-âncora). Parece evidente que o legislador quer evitar rateios discricionários, como ocorre em alguns shopping centers, em que lojas desocupadas, normalmente de propriedade do investidor, não pagam condomínio, ou de pequenos espaços que são onerados enquanto outros beneficiados.
O assunto é polêmico e não foi bem esclarecido nestas linhas. O tema certamente merece ser melhor debatido pelas partes interessadas, para que sugestões consistentes sejam levadas ao Congresso antes que o projeto se torne lei.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
