Proprietários de apartamentos muitas vezes sentem que o tamanho de sua unidade não corresponde às dimensões indicadas no registro de imóveis. Lá consta que o imóvel tem 180 m2, mas a sensação de quem lá habita é de que não passa de l00. Em parte, justifica-se o fato, porque a diferença corresponde às áreas comuns atribuídas à unidade. Nem sempre, todavia. É bom possível que a área construída efetivamente não tenha a metragem prometida pela construtora. Quem conhece o mercado imobiliário diz que tal fenômeno não é incomum.
Também não é recente. O Código Civil (Lei 3.071, de 1916), já determinava que uma das obrigações do alienante é a de entregar a coisa, na forma e nas condições que se obrigou:
“Art. 1116. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.”
Distinção
Na primeira parte do artigo encontramos a venda denominada ad mensuram e na segunda, a venda ad corpus. A venda ad mensuram – por medida – ocorre quando se determina a área do imóvel vendido, como no caso dos apartamentos, ou se fixa um preço por área determinada. Será ad corpus, quando o vendedor aliena o imóvel como corpo certo e determinado, perfeitamente caracterizado em suas confrontações ou por sua posição geográfica (ilha, faixa de terra entre dois rios).
Essa distinção entre venda ad corpus e ad mensuram, que era de suma importância pelas conseqüências que traz, vem perdendo o valor desde 1976, quando entrou em vigor a nova Lei dos Registros Públicos (6.015, de 31 de dezembro de 1973, em vigor desde janeiro de 1976). A nova lei exige que, para se efetuar a matrícula de um imóvel, ele seja identificado, com suas características e confrontações, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, o que na prática está acabando com as vendas ad corpus. Hoje, é preciso caracterizar perfeitamente o imóvel, proceder à sua medição, quando necessário, torná-lo mensurável, sob pena de não se poder registrar.
Três direitos
Nas vendas ad mensuram, se o adquirente não recebeu o imóvel com a dimensões indicadas na planta ou na escritura, poderá exercer três direitos:
a) exigir o complemento da área,
b) se isto não for possível, poderá reclamar a rescisão do contrato, ou
c) abatimento proporcional do preço.
O comprador tem livre opção entre as duas hipóteses finais, mas se for exigir o complemento da área não poderá rescindir o contrato ou pedir abatimento proporcional do preço.
Diz ainda o Código Civil que “presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada”(Art. 1.136, parág. único). Leia-se novamente a cabeça do artigo, acima transcrita, e se concluirá que tal restrição só se aplica às vendas ad corpus, pois se relaciona ä parte final do texto citado. Ou seja, nas vendas ad mensuram, hoje totalmente dominantes no mercado imobiliário, mesmo que a diferença entre a área vendida e a efetivamente entregue seja menor do que 1/20 avos (ou 5%), o comprador terá direito de exigir complemento da área, se possível, ou alternativamente a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço.
E então, melhorou ou piorou aquela sensação de que seu apartamento está muito apertado?
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
