A primeira das alterações trazidas pela denominada nova Lei do Inquilinato (Lei 12.112/09) atingiu a norma que regula a imposição de multa aos locatários que desocupam o imóvel antes de findo o prazo previsto em contrato (Lei 8.245/91, art. 4º).
Tal dispositivo fazia remissão ao antigo Código Civil, de 1916, que estabelecia que o juiz tinha a faculdade de “reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento”. Desde o início de 2003, quando entrou em vigor, o novo Código Civil trouxe novo critério de mitigação da multa, o de que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte…”.
A partir de 2010, em razão das alterações apontadas e somente nas locações urbanas, passa-se a seguir um parâmetro misto: o inquilino que cumprir parte da obrigação tem o direito assegurado de pagar a multa proporcionalmente ao tempo decorrido.
Para que não fiquem dúvidas, transcrevemos a íntegra da nova redação: “Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
A lei não diz que “poderá o juiz reduzir proporcionalmente” (art. 924, CC 1916), nem que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz” (art. 415, CC 2002), mas que “o locatário (…) poderá devolvê-lo [o imóvel alugado], pagando a multa pactuada, proporcionalmente” (art. 4º, Lei 8.250/91, com a redação da Lei 12.112/09). A redução do valor da penalidade não é mais uma faculdade do juiz e nem do locador do imóvel ou da imobiliária que o administra. É direito potestativo do locatário, garantido por lei.
Numa locação residencial de 30 meses, por exemplo, se o aluguel for de R$ 1 500,00 por mês, a multa for o equivalente a dois meses de aluguel (R$ 3 000,00) e o locatário já tiver cumprido 10 meses do prazo avençado, terá direito a uma redução de 1/3 (10/30 avos) da multa, portanto, só pagará R$ 2 000,00 e não R$ 3 000,00. Se devolver o imóvel depois de 24 meses, a sanção ficará reduzida à proporção dos meses faltantes (6/30 avos), ou seja, R$ 600,00 de multa.
Antes que algum ganancioso queira tirar o máximo proveito da lei, elevando o montante da multa a nível tal que, mesmo na hipótese de pagamento proporcional, o valor exigido seja condizente com as aspirações do credor, diga-se que existe norma geral no Código Civil que restringe a aplicação de multas de valor exagerado. Está lá: “Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.” Além disso, o legislador impôs ao juiz a obrigação de reduzir a pena, por equidade, sempre que “o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413).
Nas locações residenciais e não residenciais existem praxes de cidades e regiões do país, as quais, a nosso ver, também devem ser levadas em consideração, por administradores, locadores e (para rimar) julgadores.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
