A relativa tranquilidade dos proprietários de imóveis quanto ao recebimento de seus locativos por parte de fiadores idôneos poderá sofrer novo baque se outros colegiados passarem a decidir como o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, entendendo impenhorável o único imóvel do fiador, destinado à sua moradia, mesmo em relação a débitos de aluguel.
Em aresto de sua Terceira Turma Cível (2008 00 2 009756-4), o TJDF deixa claro que o direito à moradia, consagrado pela Emenda Constitucional n. 26/2000, prevalece sobre o dispositivo legal que permite a penhora do bem único do fiador no caso de dívidas locatícias.
O texto da ementa, totalmente técnico, tem a seguinte formulação: “Não obstante a natureza programática da norma constante do artigo 6º da Constituição Federal, com a redação dada pela EC n. 26/2000, não se pode olvidar as exceções à regra de impenhorabilidade do bem de família, previstas no artigo 3º da Lei 8009/90. O novo tratamento dispensado pela Constituição Federal ao direito à moradia fez com que as exceções previstas na Lei n. 8.009/90 se tornassem incompatíveis com o novo Texto Constitucional.”
Como a decisão foi por maioria de votos e o relator, desembargador Antoninho Lopes, ficou vencido, o acórdão foi elaborado pelo 1º vogal, desembargador Humberto Adjuto Ulhôa, com suas razões divergentes.
Segundo o designado, embora a doutrina e a jurisprudência pátrias tenham aceitado que “sendo demandado pelo locador, por dívidas de seu afiançado provenientes de contrato de locação, poderá o fiador ter seu único bem de família penhorado para satisfazer o débito”, a Emenda Constitucional 26/00 ao elevar a moradia à categoria de direito fundamental (ao pé da letra: “Art. 6º. São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer…” ),trouxe como resultado o de”revogar a ordem jurídica naquilo que se demonstrar incompatível com seus preceitos”. Em outras palavras, diz o relator, “todas as normas incompatíveis com a nova previsão constitucional estão revogadas”, invocando ainda o “princípio da preservação da dignidade humana” (CF, art. 1º, III).
Argumenta, também, haver “direta e frontal ofensa ao princípio da proporcionalidade, uma vez que não se coaduna com os ideais de justiça e razoabilidade admitir ao locatário opor a exceção de penhora do seu único imóvel, por ser considerado bem de família, e negar ao fiador o direito de fazê-lo”, uma vez que as obrigações de um e de outro tem a mesma base jurídica, o contrato de locação.
Em seu voto, o desembargador Ulhôa registra que o Supremo Tribunal Federal já apreciou a questão em hipótese semelhante, na qual restou assentada “a possibilidade da penhora na hipótese em comento”, porém “a este entendimento não me rendo”, apesar de a decisão ter sido proferida pelo Plenário do STF, mas sem efeito vinculante.
Como o 2º vogal, desembargador João Mariosi, acompanhou o voto do relator designado, o placar final foi de 2×1 a favor do fiador que alegou a impenhorabilidade de seu único bem residencial.
Se a decisão do TJDF continuará isolada ou se fará seguidores, só o tempo dirá. Como aumenta o risco de se alugar imóvel para fiador sem patrimônio razoável, é bom ficar alerta.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
