Geraldo Beire Simões, diretor jurídico da ABAMI – Associação dos Advogados do Mercado Imobiliário, concedeu entrevista sobre o impacto da decisão do ministro Carlos Velloso, do Supremo Tribunal Federal, que exonerou o fiador de suas obrigações sob o argumento de que o direito de moradia tornou-se fundamental, com a Emenda Constitucional 26/2000.
A decisão monocrática do ministro taxa de inconstitucional tão-somente o disposto no inciso VII do art. 3º da Lei do Bem de Família (n. 8.009/90), introduzido pela Lei das Locações (8.245/91), que permitiu seja penhorado o imóvel do fiador “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.
Segundo o advogado carioca, “não é correta essa decisão do ministro Carlos Velloso”, porque “compete ao Estado solucionar o problema da moradia e não ao cidadão isoladamente”.
Argumenta: “A inclusão da moradia no rol dos direitos sociais destina-se a que o Estado, com o ferramental legislativo de que dispõe, exerça obstinada e firma política social em prol não somente da moradia, mas também da educação, da saúde, do trabalho, do lazer, da segurança, da previdência social, da proteção à maternidade e à infância, da assistência aos desamparados, todos direitos sociais esses previstos no art. 6º da Carta Política”.
Após citar várias decisões e pronunciamentos, o jurista Geraldo Beire Simões lembra que “os locatários, antes de 1991, não conseguiam alugar imóveis porque não tinham como apresentar fiador proprietário de mais de um imóvel”. Arremata: “Chegou-se ao ponto em que o pai não conseguia ser fiador para o seu próprio filho, porque era proprietário de apenas o imóvel no qual residia”.
Se prevalecer a decisão do ministro e transformar-se em corrente majoritária nos tribunais inferiores, as conseqüências serão desastrosas, no entender do advogado. Os locatários que não conseguirem fiadores que sejam proprietários de dois ou mais imóveis ficarão “debaixo das pontes”. Aumentará o déficit habitacional e “a crise social baterá à porta de todas as famílias”.
Depois da edição da Súmula 214 (“O fiador da locação não responde por obrigação resultante de aditamento ao qual não anuiu.”), alguns ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ), recorda Geraldo Simões, “passaram a permitir a exoneração do fiador sob os argumentos de que a fiança deverá ser interpretada de modo restritivo e que ninguém é obrigado a permanecer fiador a vida inteira”.
De outro lado, o advogado Aldo Vianna, de Curitiba, por meio de longo arrazoado que nos chegou às mãos, defende a tese de que, não obstante o disposto no artigo 835 do Código Civil – que permite a exoneração da fiança firmada “sem limitação de tempo”) – o locador estará protegido se, desde o início, a locação for contratada por prazo indeterminado, com ajuste explícito de obrigação, “criando assim relação de solidariedade e manutenção presencial pelo tempo em que perdurar a ocupação e para esta se responsabilizar”. .
Por enquanto, o futuro é incerto. Locação com dois fiadores ou locação por prazo indeterminado ou a extinção da fiança locatícia. Ninguém sabe para onde vai o mercado imobiliário.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, fax (41) 3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
