Numa época em que é maior a oferta do que a demanda, aumentou o desinteresse dos locadores em ver seus imóveis desocupados, pois os preços estão em queda, segundo os órgãos de representação das administradoras, e imóvel vago só gera despesa. A hora é oportuna para se revisar as normas que regem a rescisão da locação, vez que continuam persistindo abusos por parte de administradoras e desconhecimento do assunto por parte dos inquilinos.
Como regra geral, primeira e mais importante, repita-se uma vez mais que, no Brasil, o locatário tem o direito de desocupar o imóvel e entregá-lo ao locador, não podendo a devolução das chaves ficar subordinada à quitação dos aluguéis e encargos atrasados nem à reparação de eventuais danos ocorridos no imóvel. Muito menos está o locatário obrigado, como em alguns países, a continuar pagando o aluguel até o término do contrato, sem poder devolver o bem ao senhorio.
Multa contratual
Segundo a Lei do Inquilinato (e não do senhorio ou do locarato), o locador não poderá reaver o imóvel alugado enquanto o contrato estiver em vigor (Lei 8.245/91, art. 4º). Mas o locatário pode devolver o imóvel, sujeitando-se ao pagamento de multa contratual conforme previsto em contrato, com redução proporcional aos meses em que permaneceu no imóvel, na forma prevista no Código Civil (art. 924). Sendo omisso o contrato, o locador poderá requerer que a multa seja estipulada judicialmente.
Nas locações por prazo indeterminado, pactuadas verbalmente ou com prazo determinado já vencido mais razão existe para se permitir que o locatário devolva as chaves sem maiores obstáculos. Basta que avise por escrito o locador, com antecedência mínima de 30 dias (Lei 8.245/91, art. 6º). Se não avisar, o locador poderá “exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição)” (art. 6º, parág. único). Se avisar com somente 15 dias de antecedência, por exemplo, o bom senso indica que deverá pagar somente os dias restantes para completar os 30 exigidos pela lei.
Em outras hipóteses, o locatário também poderá denunciar a locação independente de pagamento de multa ou de aviso prévio. Uma está expressamente prevista na lei: caracteriza-se quando o imóvel necessitar de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, se os reparos durarem mais de 30 dias (art. 26, parág. único). Outras se inferem do contexto da Lei do Inquilinato: se o locador não entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I); se não garantir o uso pacífico do imóvel ao locatário (art. 22, II); se não mantiver a forma e o destino do imóvel (18, III) etc. Em suma, sempre que houver infração contratual por parte do locador o inquilino poderá resilir (rescindir unilateralmente) a locação, entregando as chaves de imediato, e buscar o conseqüente amparo a seus direitos.
Não há razão, como se vê, para o locador criar dificuldades à entrega das chaves pelo locatário nem de este abandonar o imóvel sem entregá-lo ao senhorio, ainda que esteja com o aluguel atrasado ou em falta com suas obrigações. Faça-se desde logo a rescisão ou resilição do contrato, com as ressalvas necessárias. Depois, se não se entenderem, que cada um busque pelas vias próprias a satisfação de seu direito. É mais econômico e mais civilizado.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
