Pergunta freqüente que nos tem sido feita: se o prédio é só de um proprietário, os inquilinos são obrigados a pagar taxa de condomínio? Quando a inflexão da voz cai sobre “taxa de condomínio” percebe-se o espanto de quem pergunta, pois denota saber que se só há um proprietário não há co-propriedade e, portanto, não há condomínio, que pressupõe a simultaneidade de muitos donos.
Literalmente, por conseqüência, não se pode dizer que o locatário seja obrigado a pagar “taxa de condomínio” (o que constituiria ao menos uma impropriedade de linguagem), porque não existe condomínio, mas, na realidade, o inquilino está obrigado a pagar as despesas comuns do edifício, de caráter ordinário.
Tal obrigação decorre de preceito legal inserido na Lei do Inquilinato, que diz o seguinte:
“No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no parág. 1º deste artigo, desde que comprovadas.” (art. 23, parág. 3º da Lei 8.245/91).
Por sua vez, o mencionado parágrafo 1º esclarece:
“Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto …”, e assim por diante até a letra “i”.
A mesma legislação justifica e dá respaldo legal à cobrança de despesas ordinárias comuns de lojistas de shopping centers em que só há um empreendedor-proprietário. Não se confundem, no caso, com as despesas do “fundo de promoção”, não previstas expressamente pela lei, e que são exigíveis dos locatários-lojistas em razão de obrigação contratual assumida, tendo a ampará-la a norma genérica de que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping-center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei” (Lei 8.245/91, art. 54).
A jurisprudência tem sido francamente favorável aos locadores que cobram despesas comuns de seus locatários, valendo lembrar que tais despesas deverão ser devidamente “comprovadas” e, no caso dos shopping centers, “previstas em orçamento” (art. 54, parág. 2º). No nosso entender, o proprietário único não pode incluir despesas que sejam por ele originadas ou cujo valor seja por ele unilateralmente fixado, como a remuneração de síndico ou administrador, pois tal discricionariedade levaria, como tem levado, a abusos não tolerados pela legislação de defesa do consumidor.
Orientador Imobiliário
Quem trabalha no mercado imobiliário passou a contar, desde o final de outubro/96, com um valioso instrumento de trabalho, o “Orientador Imobiliário”, relançado pela Editora Orientador Imobiliário, numa parceria do Instituto de Pesquisas Bonijuris com um grupo de advogados e profissionais da área liderado pelo advogado Umberto Giotto Neto, coordenador técnico da publicação. O “Orientador Imobiliário” foi dividido em seções que espelham a realidade do mercado imobiliário do País, que está segmentado em vários setores, cada um com suas entidades de classe: compra e venda (corretores), locação (administradores de imóveis), condomínio (síndicos e administradoras), construção e incorporação (construtoras), registro de imóveis, loteamento e sistema financeiro da habitação, além de uma parte mais teórica, sobre posse e propriedade.
Juntamente com os boletins decendiais, está sendo lançado o banco de dados do Orientador, com programa que permite a consulta de doutrina, jurisprudência, legislação e modelos práticos em todas as áreas mencionadas. Como colaborador do boletim, recomendamos e esperamos que tenha sucesso.
