A taxa de mudança, cobrada em muitos condomínios quando alguém ingressa ou retira-se de um apartamento ou sala, não se inclui entre as despesas consideradas “propter rem”, ou seja, as que acompanham o imóvel não importa quem seja o seu proprietário.
Tal distinção – entre despesas próprias da coisa e não próprias – foi feita em sentença proferida pelo juiz federal Márcio Augusto Nascimento, da 2ª. Vara de Londrina, Paraná, ao julgar ação sumária (n. 2002.70.01.0001991-0) movida por um condomínio residencial contra a Caixa visando à cobrança de quotas em atraso.
Diz o magistrado: “Em relação à taxa de mudança, entendo que assiste razão à CEF, uma vez que seu valor não se inclui entre as despesas que serão rateadas entre os condôminos, sendo que somente estas constituem obrigação propter rem. A taxa de mudança, por sua feita, é obrigação específica daquele que propiciou sua cobrança, vale dizer, do morador que se utilizou de serviços desta natureza, não podendo ser transmitida a terceiros adquirentes do imóvel, por constituir uma obrigação pessoal.”
A Caixa também havia impugnado a taxa de administração paga pelo condomínio à empresa contratada para efetuar a cobrança dos débitos em atraso. Neste ponto, porém, não teve a mesma sorte. Entendeu o juiz federal que “Neste caso, trata-se de despesa realizada com o consentimento dos condôminos, que serão conjuntamente beneficiados pelos serviços prestados pela administradora. É dívida que compõe o rateio de despesas condominiais e que, devido a isso, constitui obrigação propter rem.”
Documentação
Em preliminar, a Caixa alegara que o condomínio não teria instruído sua petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, mencionando a integra das atas das assembléias condominiais realizadas e os balancetes do rateio mensal das despesas.
Tal argumento não foi acolhido pelo magistrado. “Entendo desnecessária à solução do litígio a juntada aos autos de todas as atas das assembléias condominiais realizadas, uma vez que a controvérsia sub judice cinge-se à questão da cobrança das taxas condominiais, e do montante de seu valor, o que restou devidamente instruído com a petição inicial. As demais decisões tomadas em assembléia não dizem respeito a este processo.”
Prossegue: “Melhor sorte não assiste à CEF, ao pretender que a parte autora junte aos autos os documentos nos quais constem o rateio mensal das despesas condominiais. Se a ré pretende discutir a divisão das despesas do condomínio, ou a sua legitimidade, deve fazê-lo nas reuniões de condôminos, e não em contestação de ação de cobrança.”
Multa moratória
Apreciando o pedido de redução da multa de 20%, o juiz federal Márcio Augusto Nascimento fundamentou que, nas taxas vencidas anteriormente à vigência do Código Civil de 2002, não se aplica seu artigo 1.336, nem o Código de Defesa do Consumidor, como é de reiterada jurisprudência.
A multa de 20% não é abusiva, diz a sentença, pois o percentual estabelecido na assembléia condominial “encontra respaldo na lei própria dos condomínios e incorporações”. Todavia, em alguns boletos de cobrança a multa moratória foi fixada em 10% do valor cobrado, diferente do previsto em assembléia. “Nessa hipótese, entendo que deve prevalecer o quantum fixado no documento de cobrança, desde que não ultrapasse o limite legal…”.
PS. Cópia da sentença pode ser solicitada ao TeleCondo, sem ônus, pelo fone (41) 223-8030 ou e-mail telejuris@telejuris.com.br.
