Fatores diversos fizeram com que, em muitas cidades do país, as pessoas procurassem transformar antigos loteamentos (ou partes deles) em áreas privativas, impropriamente denominadas de “condomínios fechados”, organizados sob uma associação de moradores, que presta inúmeros serviços, arrecada e paga as contas.
Desde que os loteamentos fechados surgiram há poucas décadas, levantou-se a questão sobre a obrigatoriedade de os proprietários se associarem ou não e de responderem pelas despesas de manutenção das áreas comuns a todos.
Quem se recusa a participar levanta como argumento o preceito constitucional (CF/88, art. 5o, XX) de que ninguém é obrigado a associar-se, não podendo ser constrangido a concorrer com despesas que não deu causa e que não aprovou. A corrente contrária aceita a premissa inicial, de que a associação é livre no Brasil, mas argumenta que ninguém pode beneficiar-se gratuitamente por serviços que lhe são prestados.
Nos tribunais a controvérsia nunca cedeu vitória a qualquer das partes, se bem que há uma posição ponderada que entende serem devidas as taxas, independente de ter ou não o proprietário aderido à associação, se se utiliza dos benefícios que lhe são oferecidos, como a entrega de correspondência, coleta de lixo, funcionários, segurança etc.
Assim decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (Resp. 180838/SP), ao ditar (excerto da ementa): “Não tem apoio no direito autorizar que aquele que é beneficiado pela manutenção das áreas comuns deixe de pagar as despesas respectivas, prevista a incumbência da associação para esse fim.”
Concessão de uso
Na mesma linha, decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação Cível n,. 76.771-4), onde se lê: “A associação executa os serviços descritos em seu estatuto social e os beneficiários são todos os moradores do loteamento, como o apelado, e assim todos devem concorrer para as despesas correspondentes, independentemente de serem ou não associados.”
Há decisões em sentido contrário, como dito. Observe-se, porém, que o respaldo de certos acórdão judiciais favoráveis à cobrança não regulariza, por si só, a situação do loteamento fechado, uma vez que áreas que eram de domínio público (ruas e calçadas, dentre outras) passaram ao uso privativo de poucos cidadãos, os moradores das quadras fechadas, sem que legalmente fosse feita a necessária desafetação do bem no sentido de voltar a ser de uso particular.
Cá entre nós, até hoje não tivemos conhecimento de nenhum fechamento de área bem sucedido do ponto de vista jurídico. Nenhum que tenha conseguido a unanimidade de todos os adquirentes de lotes para transformá-los em um condomínio, com frações ideais correspondentes a cada unidade de terreno, tudo devidamente aprovado pela prefeitura municipal e registrado na circunscrição imobiliária competente.
Há, sim, empreendimentos que, pela união e esforço de seus idealizadores, conseguiram obter “concessão de uso exclusivo” da área, através de leis municipais, o que os torna regulares, do ponto de vista legal (sem entrar no mérito da questão). Afinal, embora as ruas continuem públicas, sua manutenção e uso passam à alçada da associação de moradores, por prazo indeterminado. Não se transmudam em condomínios, mas se tornam legítimos loteamentos fechados.
O legislador até hoje não se atreveu a regularizar a questão. Talvez porque não há consenso sobre o que fazer a respeito.
PS. Esta é a coluna “Direito Imobiliário” n. 250.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
