No próximo dia 20 de dezembro a Lei do Inquilinato (8.245/91) completará seu 5.o aniversário, trazendo com ele a volta da denúncia vazia para as locações residenciais celebradas por prazo inferior a 30 meses ou por prazo indeterminado.
A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, foi publicada no dia 2l do mesmo mês, entrando em vigor 60 dias após sua publicação no Diário Oficial. Entre outras disposições, estabeleceu regras especiais e transitórias para as locações celebradas anteriormente à sua vigência e colocou como condição, para certas hipóteses, a espera de cinco (5) longuíssimos anos (considerando-se que no Brasil longo prazo é 90, 180 dias).
Dois casos, em especial, merecem consideração: a retomada de imóveis residenciais e a periodicidade do reajuste do aluguel.
Retomada
Diz a Lei do Inquilinato que “quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel” (art. 47) em cinco hipóteses que menciona, sendo a última “se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”.
Trata-se de disposição peculiar às locações residenciais, pois nas não-residenciais a denúncia vazia é cabível sempre que o contrato chegue a seu final ou se prorrogue por prazo indeterminado, mediante notificação prévia.
Como se vê, alguns requisitos são indispensáveis para a propositura da ação de despejo com fundamento no art. 47, V, da Lei do Inquilinato. Em primeiro lugar, que a locação seja residencial. Em segundo, que tenha sido ajustada verbalmente ou por prazo inferior a 30 meses. Em terceiro, que tenha se prorrogado automaticamente até atingir a vigência mínima de cinco anos. Não será cabível o despejo, no nosso entender, se “a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos” mas o locador tiver celebrado outro contrato com o locatário nesse período, por escrito, o qual dará ensejo à recontagem do prazo a partir do início da nova locação. Já verificamos que há muitos proprietários de imóveis nesse situação, seja por desconhecimento da lei ou por terem feito acordo com os locatários.
A palavra final, como sempre, ficará por conta da Justiça. E quem é advogado sabe que nem sempre a opinião dos comentadores da lei coincide com a convicção dos juizes. Portanto, se seu caso se enquadra na hipótese de locação ininterrupta superior a cinco anos, mas com mais de um contrato escrito, sua demanda judicial terá menores possibilidades de sucesso, mas não se pode dizer que seja totalmente impossível.
Notificação
Outra questão que certamente chegará aos Tribunais é a que diz respeito à notificação prévia do locatário sobre a intenção do locador de promover a retomada do imóvel por denúncia vazia com fundamento na vigência superior a um lustro (art. 47, V). Entendemos que o princípio da lealdade deve ser invocado, trazendo-se à baila analogia com o que dispõe a lei sobre a denúncia vazia nas locações não-residenciais , ou seja, exigindo-se que o locatário seja comunicado com antecedência mínima de 30 (trinta) dias (art. 57), uma vez que a locação encontra-se vigorando por prazo indeterminado.
Tal notificação deve ser feita ao inquilino solicitando-lhe que desocupe o imóvel na data em que a locação completar cinco anos, ou no prazo de 30 (trinta) dias, se já tiver ultrapassado o período legal de espera. Não devolvido o imóvel na data aprazada, propõe-se a ação de despejo sob o fundamento invocado.
Periodicidade
O próximo aniversário da Lei do Inquilinato, dia 20 de dezembro, também marcará o início de uma maior flexibilização nas relações locador-locatário. Ficou previsto que “após cinco anos de entrada em vigor desta lei” , nas locações residenciais será “livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indenxador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira” (art. 85, II).
Em tese, portanto, a partir de 20 de dezembro, será possível contratar locação residencial com reajustes periódicos por prazo inferior a l2 (doze) meses, sem que se esteja contrariando a Lei do Inquilinato. A legislação que estabelece a periodicidade mínima de doze meses é passageira, emergencial, fadada a desaparecer com o tempo, mas ainda em vigor, o que exige consciência e compreensão de quem milita na área da locação, para não se deixar levar inconseqüentemente pelo rigor da lei nem pelos encantos do mercado.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
