Meses atrás, lemos artigo de Luiz Groff, respeitado enólogo curitibano, sob o título “Condomínio e coberturas”, em que deixou de lado comentários sobre vinhos para manifestar sua insatisfação sobre o critério adotado usualmente na fixação do rateio das despesas condominiais e agora ratificado pelo novo Código Civil – a fração ideal do solo.
Suas palavras merecem consideração. Defende o ponto de vista de que o apartamento de cobertura não deve pagar quota proporcional a seu tamanho.
"Não se faz a menor idéia de onde derivou este costume, porque aflora ao bom senso que o fato de existir uma unidade com área maior, não contribui em nada para aumentar as despesas, já que os condôminos usam as partes comuns e os serviços em absolutas condições de igualdade.”
Adiante pondera:
“As despesas necessárias para a conservação e manutenção do condomínio não são realizadas de acordo com a fração ideal de cada um, mas em consonância com as necessidades. Se estas despesas revertem em igualdade para o bem de todos, é justo que sejam divididas em partes iguais.”
Reconhece o autor que despesas como pintura e seguro devem ser, evidentemente, proporcionais à área ou ao valor da unidade, e assim rateadas.
Mostra sua maior indignação no seguinte parágrafo:
“As convenções de condomínio que fixam para os proprietários de apartamentos maiores uma participação maior nas despesas são contratos injustos, iguais àquelas letras pequenas insinuadas nos contratos de planos de saúde, financiamentos bancários, termos de garantia e locação de imóveis, que a Justiça já tratou de coibir. Parece estranho que este caso, de flagrante e continuada espoliação, persista em nossos costumes.”
Após insistir que a área ideal do solo “é uma ficção”, arremata: “Que se use esta ficção para ratear o salário do porteiro é tão lógico quanto dividir pelo número de letras dos nomes dos proprietários.”
Para tristeza do ilustre articulista, o novo Código Civil, em vigor desde o início de janeiro, endureceu os critérios de cálculo da fração ideal do solo, bem como do rateio das despesas.
Diz a nova lei que “A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o que se calcula em relação ao conjunto da edificação (art. 1.331, § 3o), não fazendo ressalva de que o critério pode ser diferente se o estipular a convenção, e que “São deveres do condômino: Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais” (art. 1.336, I), também sem qualquer abertura para outros parâmetros, como o fazia a antiga Lei do Condomínio.
Para piorar a situação dos proprietários de apartamentos de cobertura, cuja área em geral é bem superior à das unidades comuns, o novo Código Civil onera-os com a manutenção do terraço de cobertura, mesmo que seja parte comum do prédio. Está escrito”: “Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”
Quem, afinal, tem razão? O legislador, ao fixar critérios rígidos para o rateio das despesas condominiais? Ou o indignado Luiz Groff, com seus bem fundamentados argumentos?
Reflita o leitor e manifeste sua opinião.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)3224-2709, fax (41)3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
