Voltamos hoje a apresentar mais algumas noções básicas sobre a posse, tema fundamental no Direito Imobiliário e sempre atual.
Basicamente só há duas formas de adquirir a posse: a) por ato bilateral, resultante da manifestação da vontade das partes; e b) por ato unilateral, resultado da ação exclusiva do possuidor.
No primeiro caso, diz-se que a aquisição é derivada e, no segundo caso, originária, por não haver qualquer relação entre o antigo e o novo possuidor.
Na verdade, a posse pode ser adquirida por todas as formas permitidas e não permitidas no ordenamento jurídico de um país.
Dentre as formas previstas de aquisição da posse, o Código Civil enumera três: a) pela apreensão da coisa, ou pelo exercício do direito; b) pelo fato de se dispor da coisa, ou pelo exercício do direito; c) por qualquer dos modos de aquisição em geral.
A apreensão e a disposição da coisa indicam o vínculo físico entre a pessoa e o bem, o contato direto entre a pessoa e a coisa, sua sujeição. A apreensão ocorre quando alguém se apodera de bem abandonado ou retirado de outrem sem sua permissão, de modo violento ou clandestino.
Cláusula "Constituti"
Adquire-se a posse pelo exercício do direito ou disposição do direito quando a pessoa efetivamente se utiliza da faculdade que lhe foi concedida de imitir-se na posse da coisa. Assim, por exemplo, depois de assinado o contrato de locação, o inquilino recebe as chaves do imóvel, que lhe permitem adentrar-se nele como possuidor direto.
Adquire-se também a posse através do constituto possessório ou cláusula "constituti", que é o pacto entre contratantes, pelo qual se transfere simbolicamente a posse para outrem, apesar de a coisa continuar em poder do primeiro. É uma formula cômoda de se apossar da coisa, apreendendo-a fictamente.
A colocação de tal cláusula é praxe em cartórios e tabelionatos, constando rotineiramente de todas as escrituras de compra e venda. A providência é fundamental nos casos em que o vendedor, por qualquer motivo, não faz a entrega efetiva do imóvel no momento de assinar a escritura, passando a possuir o imóvel em nome de quem o adquiriu. Aquele que permanece no imóvel em nome de quem o adquiriu pode revestir-se da qualidade de possuidor a título direto (locatário, comodatário etc.) ou possuidor a título precário (o vendedor, até que desocupe).
Havendo a cláusula "constituti" na escritura, o comprador do imóvel adquire a posse, podendo utilizar-se dos meios de proteção possessória (manutenção, reintegração, interdito proibitório etc.); se não houver a cláusula, e o comprador não se apossar efetivamente do imóvel, só poderá fazer valer seus direitos de proprietário sem posse, que são os de reivindicar o imóvel a requerer a posse almejada pelas vias ordinárias e não pelas ações possessórias.
O constituto possessório, sob outro prisma, é também uma forma de perda da posse, em relação à pessoa que aliena a coisa, embora continue a tê-la em seu poder.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
