Já alertamos, em outros artigos, para a turrice da Caixa Econômica Federal e outros agentes imobiliários que insistem em continuam impedindo a transferência de financiamentos para novos mutuários, o que está gerando um passivo social de milhões de possuidores com contratos de gaveta, ao invés de milhões de novos proprietários orgulhosos de sua aquisição e compromissados com o pagamento de suas prestações.
Voltamos a insistir no assunto, transcrevendo, hoje, parte de sentença de juiz federal do Espírito Santo, citada em decisão desfavorável aos autores, proferida por maioria de votos pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, relatada pelo ministro Ari Fargendler, e que tem a seguinte ementa:
“A sub-rogação do mútuo, assim entendida a troca de um mutuário por outro, não pode se dar contra a vontade do mutuante. Recurso especial conhecido e provido.”
Mero arbítrio
Após transcrever a cláusula contratual que proíbe a transferência do mútuo, argumenta o magistrado federal que “a necessidade de anuência da ré, como posta na cláusula acima transcrita, é condição puramente potestativa, vedada pelo artigo 115, do Código Civil. Efetivamente, por mero capricho da ré, por mero arbítrio, pode não ser dada a anuência. Ou, o que na verdade ocorre nos casos de transferência de imóveis hipotecados ao Sistema Financeiro da Habitação, condicionar-se a anuência à modificação do contrato, tanto em suas disposições, quanto ao valor do negócio.”
Adiante pondera: “Tenho que é para manifestar-se a credora, anuindo ou não com a transferência do imóvel, sempre justificadamente, ou ainda para convocação das partes, para exibição de documentos, e verificação da presença de requisitos para o adquirente suceder no financiamento, exercendo dessa forma, a fiscalização que lhe cabe, e salientou em sua resposta, com o que desempenhando estará a sua função oficial de banco social. Não se destinando a comunicação, evidentemente, por absurdo, ao contrário do que alegado pela ré em sua resposta, a que promova a execução, considerando vencida antecipadamente a dívida. Não veja qualquer outra razão, para a necessidade da comunicação, que não a inicialmente exposta. Então, sim, se justificar-se a razão de discordar-se da transferência, e sendo ela procedente, é que poderá, sem o arbítrio vedado pela lei, considerar a ré antecipadamente vencida a dívida, se persistência houver na efetivação da transferência. E tudo dentro do prazo de trinta dias.”
“E se silente ficar a credora, dentro desse prazo, estará anuindo tacitamente com a transferência do imóvel, não podendo mais considerar vencida antecipadamente a dívida.”
Voto vencido
Tal sentença foi confirmada por acórdão da Terceira Turma do Tribunal Regional Federal da 2a Região, com acórdão do seguinte teor(ementa):
“Legítima é a venda de imóvel financiado pelo SFH por seu proprietário, não acarretando o vencimento antecipado da dívida, se previamente comunicada ao credor, como o exige a Lei (art. 292, Lei 6015/73, com a redação dada pela Lei n. 6941/85), não podendo ser a dívida dada por vencida por antecipação por tal motivo."
Na decisão do Superior Tribunal de Justiça, a que nos estamos referindo e que foi desfavorável aos mutuários, houve um voto vencido do ministro Hélio Mosimann, reconhecendo a validade da anuência tácita do credor (Caixa), ao ter ciência do negócio e continuar recebendo as prestações pagas por terceiro, em relação ao contrato original. Citou também dois precedentes da Primeira e da Segunda Turma do mesmo STF, favoráveis à transferência do imóvel hipotecado mediante simples comunicado ao agente financeiro.
O tema, como se vê, ainda não se pacificou nas esferas superiores de nossos tribunais. Quem dera nossos legisladores, credores hipotecários e magistrados conhecessem melhor a realidade de nossos conjuntos habitacionais. Outra, com certeza, seria a decisão.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
